Juridische begrippen en grijs gebied:
De afgelopen periode is er veel geschreven over de contractuele mogelijkheden en onmogelijkheden voor huurverlaging wegens de corona-crisis. Begrippen als “beperkt huurgenot”, “gebrek in het gehuurde”, “overmacht”, “onvoorziene omstandigheden” en “redelijkheid en billijkheid” waren daarin bepalend. Al deze begrippen kennen echter uiteindelijk ook weer een grijs gebied. Een rechterlijke uitspraak over dit grijze gebied laat ook weer lang op zich wachten en die tijd hebben de meeste retailers niet.
Breed overleg:
Op 10 april 2020 hebben brancheverenigingen van verhuurders en huurders in de retailsector overeenstemming bereikt over een “Steunakkoord voor en door de Nederlandse retailsector”. Klik hier voor dit akkoord.
Uitgangspunten:
Het steunakkoord kan partijen niet binden, maar geeft richtlijnen voor gesprekken die op individueel niveau tussen huurder en verhuurder worden gevoerd over de vraag hoe om te gaan met de gevolgen van het coronavirus voor de retailsector. De uitgangspunten van de richtlijnen zouden naar mijn mening ook toegepast kunnen worden op andere sectoren.
Kernbegrippen zijn onder meer ‘samen’, ‘begrip’, ‘de pijn verdelen’, ‘aantoonbaar omzetverlies’, ‘transparantie’, ‘winkels zo spoedig mogelijk weer veilig open’ en ‘het stimuleren van goed gedrag’.
Op basis van deze begrippen zou in de individuele gesprekken tussen huurder en verhuurder gekomen kunnen worden tot het opschorten van de huurbetalingen voor de duur van drie maanden vanaf april 2020. Dit voor retailers die aantoonbaar een omzetdaling hebben van minimaal 25% over deze periode. De minimum huuropschorting is 50%, maar kan in een enkel geval oplopen tot 75% of zelfs 100% . Dit is ook mede afhankelijk van de draagkracht aan de zijde van de verhuurder.
In het akkoord worden ook suggesties gegeven voor de wat langere termijn. Zo is kwijtschelding van een deel van de huur een optie aan de hand van de daadwerkelijke impact, welke na drie maanden onderzocht moet worden. De precieze invulling daarvan wordt later door de betrokken partijen besproken.
Maatwerk in individuele gevallen blijft nodig:
Deze richtlijn is juridisch niet bindend, maar geeft mogelijk wel een oplossing voor het Sodom en Gomorra wat er aan het ontstaan was. In de afgelopen weken bleek immers dat kleine en grote huurders, zoals C&A, H&M, Hema, Action, Rituals zonder enig overleg de huurbetalingen voor de volle 100% achterhielden. Dit zonder enige financiële onderbouwing en inspanningsverplichting van hun zijde. Met de richtlijnen kunnen wellicht veel rechtszaken worden voorkomen. Uitgangspunt is en blijft maatwerk in individuele gevallen. Uitgangspunt hierbij is een constructieve opstelling van de retailer. Dit lijkt er op te duiden dat de makers van het steunakkoord de partijen willen aanpakken die geen enkele verantwoordelijkheid willen nemen.
Als vastgoedadvocaat, mediator en lid van RICS juich ik dergelijke richtlijnen toe. Er wordt niet gepretendeerd voor iedere situatie een oplossing te hebben, wat ook onmogelijk is. Het geeft uitgangspunten, richtlijnen, oplossingsrichtingen, welke de basis kunnen bieden voor een goed gesprek tussen huurders en verhuurders. Dit met oog voor de belangen van beide partijen.
Vragen:
Voor vragen over dit steunakkoord en de mogelijkheden voor uw onderneming kunt u altijd contact opnemen met Sander Hartog via [email protected]. Hij is advocaat-partner bij Van Diepen Van der Kroef Advocaten in Alkmaar en gespecialiseerd in vastgoedrecht. Ook is hij mediator in de bouw en vastgoed.
