In de huurovereenkomsten van bedrijfsruimten staat veelal opgenomen dat de huurder deze moet gebruiken conform de contractuele bestemming. Zonder toestemming van de verhuurder is het hierdoor voor huurders vaak niet mogelijk om deze bestemming te wijzigen. Over wat de precies de grenzen zijn van de betreffende bestemming en in hoeverre deze op verlangen van de huurder gewijzigd kan worden, ontstaan geregeld geschillen. In dit artikel zal mede aan de hand van een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam worden ingegaan op deze problematiek.
De contractuele bestemming
In artikel 7:214 van het Burgerlijk Wetboek is bepaald dat de huurder slechts bevoegd is tot het gebruik van de zaak dat is overeengekomen, en, zo daaromtrent niets is overeengekomen, tot het gebruik waartoe de zaak naar zijn aard bestemd is. Om het overeengekomen gebruik vast te leggen, wordt in de praktijk veelal gebruik gemaakt van de zogeheten ROZ-modellen. Zo staat in het meest recente model voor winkelruimtes onder meer het volgende opgenomen:
“1.3 Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als……………
1.4 Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.3.”
Het is aan de verhuurder en de huurder om in het huurcontract op de plaats van de stippellijn de bestemming van het gehuurde te omschrijven. Dit kan een algemene omschrijving zijn, zoals ‘bedrijfsruimte’ of ‘winkelruimte’, maar tevens een meer concrete omschrijving, zoals ‘een drogisterij conform de DA-formule’.
Vanuit het perspectief van de verhuurder is het wenselijk om een zo concreet mogelijke omschrijving van de bestemming in het huurcontract op te nemen. Op die wijze kan de verhuurder namelijk zo veel mogelijk de activiteiten begrenzen die in het gehuurde zullen plaatsvinden. Dit is met name gunstig voor verhuurders van winkelcentra die geregeld een bepaald kwaliteitsniveau of een bepaalde branchering nastreven. Vanuit het perspectief van de huurder geldt echter het tegenovergestelde. De huurder heeft namelijk baat bij een zo algemeen mogelijke omschrijving, zodat daarmee zoveel mogelijk vrijhoudt wordt behouden om de activiteiten die in het gehuurde plaatsvinden naar eigen wens te kunnen wijzigen. Voor een huurder creëert dit bovendien meer ruimte voor een eventueel verlangde indeplaatsstelling.
De uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam
In de casus die heeft geleid tot de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 22 juli 2014 (ECLI:NL:GHAMS:2014:2587) was het volgende aan de hand. De betreffende verhuurder en huurder waren een huurcontract overeengekomen waarin onder meer het volgende stond:
“Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als ijssalon, inclusief de mogelijkheid om in de wintermaanden over te gaan op de verkoop van stamppotten.”
Op enig moment heeft de huurder naar de verhuurder een brief verzonden waarin hij “in een laatste poging om zijn onderneming rendabel te maken” toestemming heeft verzocht om in het gehuurde tevens pannenkoeken te mogen verkopen. Dit aldus in afwijking van de voornoemde contractuele bestemming. De verhuurder is hiermee niet akkoord gegaan, waarna de huurder zich heeft gewend tot de rechter met de vordering dat de verhuurder zal worden verplicht om de gewenste uitbreiding van de bestemming alsnog te accepteren.
Helaas voor de huurder heeft het Gerechtshof Amsterdam de ingestelde vordering echter afgewezen. Daaraan heeft het Gerechtshof ten grondslag gelegd dat:
- de huurder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat een rendabele bedrijfsvoering binnen de contractuele bestemming niet mogelijk zou zijn;
- de verhuurder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij een specifiek belang had bij de contractuele bestemming;
- er een wezenlijk verschil bestaat tussen de contractuele bestemming (ijssalon en verkoop stamppotten) en de door de huurder gewenste uitbreiding daarvan (verkoop van pannenkoeken) en
- de verhuurder een verregaande vrijheid heeft om te bepalen welke soort exploitatie zij in het gehuurde wil toestaan, waarvan zij gebruik heeft gemaakt door in de huurovereenkomst een duidelijke omschrijving van het beoogde gebruik op te nemen.
Kortom, de door de huurder gewenste uitbreiding van de contractuele bestemming werd afgewezen en zodoende trok deze aan het kortste eind.
Conclusies voor praktijk
De uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam is allereerst een goed voorbeeld van een gemotiveerd rechterlijk oordeel over een door de huurder gewenste uitbreiding van de contractuele bestemming. Daarbij laat de uitspraak duidelijk zien dat het voor zowel verhuurders als huurders van groot belang is om een duidelijke omschrijving van de bestemming in het huurcontract op te nemen. Deze omschrijving kan immers verstrekkende gevolgen hebben. Zo geldt voor de huurder uit de uitspraak dat het haar – mede door deze duidelijke omschrijving – verboden werd om haar activiteiten in het gehuurde uit te breiden. Indien dat voor deze huurder zal betekenen dat een rendabele bedrijfsvoering niet langer mogelijk is, dan zal zij deze mogelijk moeten staken of op zoek moeten naar een ander huurpand.
Wilt u meer weten?
Mocht u meer willen weten over de (contractuele) bestemming van gehuurde bedrijfsruimtes? Of heeft u andere aan huur/verhuur gerelateerde vragen? Neem dan contact op met onze sectie Vastgoedrecht en Huurrecht, op telefoonnummer 072 – 512 13 00.
