De gehuurde bedrijfsruimte en het coronavirus, voor wiens rekening komen de risico’s?

De gevolgen van de maatregelen die in verband met het coronavirus zijn genomen zijn enorm verstrekkend. Op de economie van ons land heeft dit een zeer grote impact. Ook verhuurders en huurders van bedrijfsruimten worden door de maatregelen getroffen. Zo kampen huurders met omzetdalingen, zijn de horecagelegenheden gesloten en gaan sommige huurders zelfs failliet.

In dit artikel zal worden ingegaan op de rechten en verplichtingen van verhuurders en huurders in dit verband. Dit aan de hand van de meest gestelde vragen.

Is de huurder verplicht om de huur door te betalen?

Deze vraag laat zich moeilijk in zijn algemeenheid beantwoorden. Vermoedelijk zal voor veel situaties (vooralsnog) het antwoord ‘ja’ zijn. Een economische crisis, omzetdalingen en tegenvallende bezoekersaantallen doen voor huurders doorgaans niet de verplichting tot betaling van de huur vervallen. Desalniettemin zal steeds naar alle omstandigheden van het concrete geval dienen te worden gekeken, waaronder de inhoud van de huurovereenkomst. Aan de hand van een voorbeeld kan dit worden toegelicht.

Een huurder die op last van de overheid vanwege de coronamaatregelen zijn horecagelegenheid (tijdelijk) heeft moeten sluiten, zou kunnen stellen dat sprake is van een ‘gebrek’ in de zin van artikel 7:204 BW. Als dat daadwerkelijk zo is, dan zou dat betekenen dat deze huurder onder meer recht heeft op een huurverlaging. Daarmee is de kous echter niet af. Het recht op een huurverlaging wordt in de praktijk namelijk geregeld contractueel (grotendeels) uitgesloten. In dat geval dient de huurder alsnog ‘gewoon’ de huur door te betalen. Hierbij dient dan echter ook weer te worden opgemerkt dat het de vraag is of de zogeheten ‘redelijkheid en billijkheid’ de huurder in deze situatie niet (enig) soelaas kunnen bieden. Zo zou de huurder mogelijk een beroep kunnen doen op de zogeheten ‘onvoorziene omstandigheden’ in de zin van artikel 6:258 BW. Dit valt in ieder geval wel goed te betogen.

Is de huurder verplicht tot exploitatie en zo ja, maakt de verhuurder aanspraak op boetes als de huurder daarmee in strijd handelt?

Veelal zijn huurders op grond van de huurovereenkomst verplicht om de gehuurde bedrijfsruimte daadwerkelijk te exploiteren. Dat betekent dat huurders het gehuurde daadwerkelijk dienen te gebruiken. Leegstand is niet toegestaan. Aan deze verplichting is vaak zelfs ook nog een verplichting gekoppeld om bepaalde openingstijden aan te houden en op het niet naleven daarvan staat dan een boete.

Uitgaande van het hiervoor genoemde voorbeeld handelt de huurder in strijd met zijn contractuele exploitatieverplichting wanneer hij zijn horecagelegenheid op last van de overheid (tijdelijk) heeft moeten sluiten. Het zou echter wel heel krom zijn indien het naleven van een overheidsinstructie – waartoe de huurder vaak eveneens contractueel gehouden is – voor hem zou betekenen dat hij daardoor een boete verschuldigd raakt. Dit is dan ook niet het geval, aangezien de huurder in deze situatie een beroep op overmacht toekomt.

Wanneer een huurder echter op eigen initiatief zijn bedrijfsruimte heeft gesloten – dus zonder dat de overheid dit van hem verlangde – dan ligt de situatie mogelijk anders. Hoogstwaarschijnlijk is dan geen sprake van overmacht. In het geval de sluiting echter wel direct gerelateerd is aan de gevolgen van het coronavirus, is het goed denkbaar dat de wet de huurder wel een escape biedt.

Conclusies voor de praktijk

De gevolgen van (de maatregelen van) het coronavirus kunnen verhuurders en huurders van bedrijfsruimtes in een vervelende positie brengen. Hieruit kunnen allerlei juridische geschillen voortkomen, waarvan de uitkomst zich in deze unieke omstandigheden niet altijd gemakkelijk laat voorspellen.

In deze tijd ligt het daarom (des te meer) voor de hand dat verhuurders en huurders elkaar binnen het redelijke tegemoetkomen. Er kan op veel verschillende manieren maatwerk worden geleverd waarbij zowel de belangen van de verhuurder als die van de huurder in acht worden genomen. Bijvoorbeeld door middel van:

  • een tijdelijke huurverlaging;
  • het niet (volledig) in rekening brengen van rentes en boetes;
  • het (tijdelijk) toestaan van onderhuur en
  • het sluiten van een beëindigingsovereenkomst.

Wilt u meer weten?

Mocht u meer willen weten over uw rechten als (ver)huurder? Of wenst u rechtsbijstand in een reeds ontstaan geschil? Neem dan contact op met Rob Nederveen, advocaat Vastgoedrecht en Huurrecht, op telefoonnummer 072 – 512 13 00.