Corona in de bouw en het vastgoed

Hoe om te gaan met vertraging, uitstel of afstel in de uitvoering van een project, annuleringen van zaalhuur en andersoortige overeenkomsten van opdracht. Hoe zit het nu juridisch? En wat kunt u er nog aan doen?

De gevolgen van het Corona-virus zijn inmiddels enorm. Het regent annuleringen van gedane boekingen, voorstellingen, sportwedstrijden, etc. Ook de uitvoering van veel contracten loopt vertraging op. Vanuit de bouw krijg ik vragen over monteurs op klussen, hoe om te gaan met binnenlopende klanten en leveranciers. Ook bestaat de kans dat de uitvoering van een opdracht vertraging oploopt doordat werklieden thuisblijven of niet blootgesteld willen worden aan de kans op besmetting.

Hoe zit dit nu juridisch? Wat te doen bij een annulering? Wat te doen als u zelf een opdracht niet meer kunt uitvoeren doordat u onvoldoende personeel heeft om de opdracht uit te voeren. Wat als een opdracht vertraging oploopt?

Als vastgoedadvocaat beperk ik mij in dit artikel tot de vragen die ik toto op heden van cliënten heb gekregen.

Algemeen bij nakoming:

Op grond van de wet moet u schade vergoeden als er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis. Dit tenzij deze tekortkoming niet kan worden toegerekend. Dat laatste is het geval bij overmacht. Vormt Corona overmacht?

Overmacht?

Er is sprake van overmacht indien er sprake is van een buiten uw schuld ontstane en niet voor uw risico komende tekortkoming in de nakoming. Daarvan is sprake als u wordt verhinderd of belemmerd om de verbintenis na te komen.

Een beroep op overmacht kan slagen wanneer alle voorzorgsmaatregelen zijn getroffen die op basis van de beschikbare informatie redelijkerwijs van gevergd kunnen worden en deze maatregelen desalniettemin achteraf niet voldoende bleken te zijn, waardoor er schade is ontstaan.

Als de overheid bepaald handelen verbiedt, is er al snel sprake van overmacht. Tot op heden is dit voor veel situaties nog niet zo. Probeer in dat geval dus alle mogelijke maatregelen te nemen. Als het dan ook niet lukt om een overeenkomst na te komen, heeft u de meeste kans op een succesvol beroep op overmacht.

Contractueel kan dit overigens weer anders geregeld zijn. Bijvoorbeeld door – in een overeenkomst of algemene voorwaarden – overmacht uit te sluiten of door een schadevergoedingsverplichting te beperken tot het bedrag van de opdracht, de verzekeringsdekking, of alleen de directe schade (en derhalve alle indirecte gevolgschade uit te sluiten).

Opzeggen van een opdracht mag:

In de wet is bepaald dat een opdrachtgever te allen tijde de opdracht/de uitvoering van het werk mag annuleren. De wet bepaalt ook dat de opdrachtgever in dat geval de schade moet vergoeden. Dit betreft dan in principe het overeengekomen bedrag voor uitvoering van de opdracht minus de besparingen bij de opdrachtnemer/(onder)aannemer. Ook het op het moment van opzegging al uitgevoerde werk moet – volledig – worden betaald.

Particulieren:

Bovenstaande geldt voor zakelijke partijen. Voor particulieren gelden uitzonderingen. Bij aanneming van werk geldt bovenstaande ook voor particuliere opdrachtgevers onverkort. Bij andersoortige overeenkomsten van opdracht is de particuliere opdrachtgever geen schadevergoeding verschuldigd.

Uitstel is ook schade:

Veel opdrachten worden nu uitgesteld. De schade die veroorzaakt wordt door uitstel vormt echter ook schade die voor vergoeding in aanmerking komt. Degene die ten oprechte een opdracht uitstelt, zou dan ook deze schade moeten voldoen.

Annulering zaalhuur, evenementen, bijeenkomsten e.d.:

Veel mensen annuleren gehuurde zalen, geboekte cursussen, presentaties e.d. Kan dat zo maar; vragen cliënten mij.

Het antwoord is kort maar krachtig: Dat kan alleen als er een aanwijzing van de overheid is om dat te doen. Dan is er dus sprake van overmacht. Eerder zal dit niet snel het geval zijn. Dit verandert met de dag, dus hou goed in de gaten wat er vanuit overheidswege wordt gecommuniceerd.

Bij een annulering bent u zonder een dergelijke aanwijzing vanuit de overheid in principe schadeplichtig. Dit kan zelfs zover gaan dat er niet alleen directe schade vergoed moet worden (de boekingskosten terugbetalen), maar ook indirecte kosten (reis- en verblijfkosten).

Wat te doen om schade zoveel mogelijk te voorkomen?

Maak goede afspraken! Zoals hiervoor aangegeven is het mogelijk om – in een overeenkomst of algemene voorwaarden – overmacht uit te sluiten. Er kan expliciet bepaald worden voor wiens rekening dit soort omstandigheden komen.
Ook is het mogelijk om duidelijke voorwaarden op te nemen over de verplichting tot vergoeding van schade als de afspraken niet uitgevoerd worden. Zo kan worden bepaald dat de aansprakelijkheid is beperkt tot een expliciet bedrag, het bedrag van de opdracht of het bedrag wat wordt gedekt door een eventuele verzekeringsdekking. Ook is het mogelijk om soorten schade uit te sluiten, zoals indirecte schade, gevolgschade.

Vragen:

Heeft u vragen over de gevolgen van het Corona virus voor de nakoming van overeenkomsten in zijn algemeenheid of de bouw? Neem contact op met Sander Hartog via s.hartog@vandiepen.com. Hij is advocaat-partner bij Van Diepen Van der Kroef Advocaten in Alkmaar en gespecialiseerd in vastgoedrecht. Ook is hij bouwmediator.

Disclaimer:

Deze informatie schetst de algemene regels en uitgangspunten. Uiteraard kan er in specifieke situaties sprake zijn van uitzonderingen. Heeft u vragen over dit onderwerp of uw specifieke situatie, dan kunt u altijd contact opnemen met een van onze specialisten.