In de periode 1960-1990 zijn er veel asbesthoudende materialen in gebouwen verwerkt. Deze materialen zorgen nog steeds voor veel problemen. Wanneer in een woning asbest is verwerkt, dan kan dat leiden tot hoge sanerings- en herstelkosten en eventuele bijkomende schades. De vraag is dan wie er aansprakelijk is voor deze schades. In dit blog zal ik de aansprakelijkheid van de verkopend makelaar toelichten.
Relatie koper – verkopend makelaar
De makelaar en een derde (de kopende partij) hebben geen contractuele relatie. De makelaar kan daarom alleen aansprakelijk worden gesteld als hij onrechtmatig handelt richting de koper. Daarvan zal sprake zijn als hij zijn zorgplicht richting de kopers schendt.
De makelaar die bemiddelt bij de verkoop van een woning is verplicht zorgvuldig informatie te verstrekken aan een potentiële koper. De makelaar moet in die relatie handelen zoals van een ‘redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar in gelijke omstandigheden mag worden verwacht’. Het is steeds afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval of de makelaar heeft voldaan aan zijn zorgplicht, of dat hij deze juist heeft geschonden. Kortom, de zorgplicht brengt mee dat een makelaar zeer zorgvuldig moet zijn wanneer hij inlichtingen over een woning verstrekt.
Onderzoeksplicht/mededelingsplicht van verkopend makelaar
In aanvulling op zijn zorgplicht heeft de makelaar ook een onderzoeksplicht ten aanzien van de mededelingen van verkopers. Deze mededelingen over het te verkopen object moet de makelaar tot op zekere hoogte controleren op juistheid. Of de koper vervolgens mag afgaan op de juistheid van de door de makelaar verstrekte informatie, kan weer afhangen van de mededelingen van de makelaar over de juistheid van die informatie. Als de makelaar onjuiste informatie heeft verstrekt, brengt dit niet zonder meer mee dat hij aansprakelijk is voor de schade die de koper daardoor lijdt. Een makelaar zal echter wel aansprakelijk kunnen zijn wanneer hij stellige uitspraken doet, die hij gezien zijn deskundigheid niet had moeten doen, of waarnaar hij nader onderzoek had moeten doen.
Als een makelaar in een specifiek geval concrete en/of stellige mededelingen over de afwezigheid van asbest doet, dan kan hij aansprakelijk zijn als blijkt dat er wel asbest aanwezig is.. Er bestaat echter een bewijsprobleem. Het is namelijk zeer lastig te bewijzen dat een makelaar van het aanwezige asbest op de hoogte was en dat hij daarover tevens stellige (onjuiste) mededelingen heeft gedaan.
Van een schending van de zorgplicht zou dan alleen nog sprake kunnen zijn wanneer de makelaar op de hoogte had moeten zijn van de aanwezigheid van asbest. Anders gezegd, als de makelaar niet voldoet aan zijn onderzoeksplicht, dan kan hij daarmee zijn zorgplicht schenden en aansprakelijk zijn voor de schade die hiervan het gevolg is. Het uitgangspunt daarbij is wel dat de verkopend makelaar geen onderzoek hoeft te doen in het belang van de koper. De makelaar hoeft dus niet zelfstandig te onderzoeken of er mogelijk asbest in de woning aanwezig is.
Van dat uitgangspunt kan voorts weer worden afgeweken indien zich bijzondere omstandigheden voordoen. Van bijzondere omstandigheden zou onder andere sprake kunnen zijn wanneer er specifiek gevraagd, overlegd of onderhandeld is over de aanwezigheid van asbest. Pas in dat geval zou de makelaar eventueel gehouden zijn tot het doen van onderzoek, voordat hij overgaat tot het doen van (stellige) mededelingen.
Resume
De lat voor aansprakelijkheid van de makelaar ligt vrij hoog. Daarnaast zal er bij het aanspreken van de verkopend makelaar snel een bewijsprobleem kunnen ontstaan. Nadere feiten en omstandigheden kunnen wel bijdragen aan de aansprakelijkheid van de makelaar.
Heeft u vragen over asbestaansprakelijkheid, of een ander juridisch probleem met betrekking tot uw vastgoed, neem dan gerust contact op één van onze vastgoedadvocaten.
