Asbest bij aankoop woning: verborgen gebrek?

In de periode 1960-1990 zijn er veel asbesthoudende materialen in gebouwen verwerkt. Deze materialen zorgen nog steeds voor veel problemen. Wanneer in een woning asbest is verwerkt, kan dat leiden tot hoge saneringskosten en eventuele bijkomende schades. De vraag rijst wie er aansprakelijk is voor deze schades. Om tot aansprakelijkheid te komen zal er sprake moeten zijn van een (verborgen) gebrek. In dit artikel zal ik die term toelichten. In mijn volgende blogs zal ik achtereenvolgens de aansprakelijkheid van de verkoper, de verkopend makelaar en de bouwkundig inspecteur toelichten.

Normaal gebruik als woonhuis

Meestal zal er in de koopovereenkomst van een woning zijn opgenomen dat een onroerende zaak de feitelijke eigenschappen moet bezitten die voor het gebruik als woonhuis benodigd zijn. Als er een woning geleverd wordt die niet de eigenschappen bezit die voor het normaal gebruik als woonhuis benodigd zijn, dan schiet de verkoper tekort in de nakoming van de overeenkomst. Als gevolg van dit tekortschieten zal de verkoper in de regel aansprakelijk zijn voor schade die daaruit voortvloeit.

In het geval er asbest in de woning is verwerkt, zal de schade onder meer kunnen bestaan uit de kosten voor het saneren en afvoeren van de asbest, maar ook uit eventuele bijkomende herstel- en expertisekosten. Deze kosten kunnen aanzienlijk oplopen.

Verborgen

In veel koopovereenkomsten staat standaard dat de koper de gekochte woning aanvaardt in de staat waarin deze zich op het moment van eigendomsoverdracht bevindt. Dit brengt eigenlijk mee dat de koper, ook als hij daarvan niet op de hoogte is, alle gebreken aan een woning aanvaardt. In beginsel is de verkoper vervolgens niet meer aansprakelijk voor deze gebreken. Onder omstandigheden kan echter geoordeeld worden dat de gebreken zo ernstig zijn dat het verhelpen ervan niet voor rekening van de koper hoeft te blijven.

Gebreken

Kopers mogen verwachten dat de gekochte woning ook daadwerkelijk geschikt is voor normale bewoning. Bij de koop van een woning is het niet zo dat elke onvolkomenheid daaraan meebrengt dat het gekochte niet voldoet aan de overeenkomst. Kort samengevat komt het erop neer dat de verkoper van een bestaand woonhuis in het algemeen slechts aansprakelijk is voor wezenlijke gebreken die een normaal gebruik als woonhuis in de weg staan. Het is dus specifiek de vraag of de aanwezigheid van het asbest het normale gebruik van de woning in de weg staat.

Als er na de eigendomsoverdracht van een woning asbest wordt aangetroffen zal – een asbestclausule buiten beschouwing gelaten – aangenomen kunnen worden dat dit de normale bewoning in de weg staat. Het is vervolgens van belang of het aangetroffen soort asbest ook een daadwerkelijk gevaarlijke soort is. Wanneer er géén reëel gevaar voor gezondheid en welzijn van de bewoners te verwachten valt, dan zal de woning in de meeste gevallen geschikt zijn voor normale bewoning. In het tegenovergestelde geval zal aangenomen worden dat er sprake is van een ernstig gebrek dat de normale bewoning in de weg staat.

Resumé

Om tot aansprakelijkheid te kunnen komen zullen er meerdere vragen beantwoord moeten worden. Het enkel aantreffen van asbest roept niet direct een onbeperkte aansprakelijkheid in het leven. Laat daarom altijd zorgvuldig onderzoek uitvoeren en schakel, indien nodig, tijdig een advocaat in.

Heeft u vragen over asbestaansprakelijkheid, of een ander juridisch probleem met betrekking tot uw vastgoed, neem dan gerust contact op met Bart Wernik, vastgoedadvocaat bij Van Diepen Van der Kroef advocaten in Haarlem.