Wie een woning huurt of verhuurt weet dat de huurprijzen tegenwoordig hoog kunnen liggen. Met name in de Randstad zijn de huurprijzen de afgelopen jaren flink gestegen. Dit geldt niet voor de huurprijzen van woningen die al lange tijd aan dezelfde bewoner worden verhuurd. Die bewoners huren de woning veelal nog voor de aanvangshuurprijs, die telkens enkel op basis van het indexcijfer is verhoogd. De huurprijs voor die woningen ligt dan ook ver af van de huurprijs van vergelijkbare woningen. Indien sprake is van een geliberaliseerde woning, kan de huurprijs mogelijk aan de ontwikkelingen in de markt worden aangepast. Hieronder wordt dit toegelicht.
Wat is een geliberaliseerde woning?
Allereerst is van belang of de woning een geliberaliseerde huurwoning is. Het betreft een geliberaliseerde huurwoning als de (kale) aanvangshuurprijs van een zelfstandige woning boven de bij aanvang van de huurovereenkomst geldende huurliberalisatiegrens lag. Of dit het geval is, kunt u gemakkelijk nagaan via de tabel huurliberalisatiegrenzen op de website van de Rijksoverheid. In 2019 is de huurliberalisatiegrens EUR 720,42.
Het aanpassen van de huurprijs aan de ontwikkelingen in de markt is enkel bij geliberaliseerde huurwoningen mogelijk. Op sociale huurwoningen is onderstaande niet van toepassing.
Mogelijkheden o.b.v. de huurovereenkomst en de wet
In huurovereenkomsten wordt regelmatig een huurprijsaanpassingsbepaling opgenomen. Hierin staat over het algemeen dat zowel huurder als verhuurder telkens na een periode van vijf huurjaren (waarin zich met uitzondering van de jaarlijkse aanpassing op basis van het indexcijfer geen huurprijsaanpassingen hebben voorgedaan) bevoegd is de huurprijs aan de ontwikkelingen in de markt aan te passen. Ook indien een dergelijke bepaling niet in de huurovereenkomst is opgenomen, is het mogelijk de huurprijs aan te passen. Op grond van de wet is de verhuurder (en is de huurder) bevoegd de huurder een redelijk voorstel voor een huurprijsherziening te doen. Indien de huurder met het redelijke voorstel niet akkoord gaat, kan de huurovereenkomst worden beëindigd. De vraag is nu: wat is een redelijk voorstel?
Wanneer is een voorstel redelijk?
Voor een succesvol beroep op de huurprijsherzieningsbepaling – en eventueel vervolgens een succesvolle opzegging van de overeenkomst – is noodzakelijk dat het gedane huurprijsherzieningsvoorstel redelijk is. In dat kader dient te worden beoordeeld of de voorgestelde huurprijs vergelijkbaar is met de gerealiseerde huurprijs van vrijgekomen woningen in de nabijheid, die opnieuw zijn verhuurd in een periode van enkele maanden voor en na de huurprijsherzieningsdatum. Een deskundige, zoals een makelaar, kan hierover een advies uitbrengen. Bij het onderzoek door de deskundige rekening te worden gehouden met omstandigheden als:
- onderhoud,
- voorzieningen,
- woonoppervlakte en
- aantal kamers.
Door de huurder aangebrachte verbeteringen dienen in de meeste gevallen buiten beschouwing te worden gelaten, aangezien de huurder anders “dubbel” voor de verbeteringen betaalt. Eerst voor het aanbrengen van de verbeteringen en vervolgens door de verdiscontering in de huurprijs.
Huurwoningen met een hoger uitrustingsniveau, een andere oppervlakte en een ander huurregime zijn niet van de vergelijking uitgesloten. Indien dergelijke huurwoningen als vergelijkingspanden worden gebruikt, moeten de verschillen worden beschreven en moet worden gemotiveerd welke invloed deze verschillen op de huurprijs hebben. Daarnaast dient de deskundige te motiveren welke referentieperiode in het kader van de vergelijking relevant wordt geacht. Ook overige opmerkingen van de deskundige die voor het advies relevant zijn, dienen te worden opgenomen.
Bovendien wordt bij de beoordeling van de redelijkheid van het voorstel waarde gehecht aan een huurgewenningsperiode veelal van drie jaar. Indien de huurprijs in het herzieningsvoorstel in drie stappen van elk een jaar wordt verhoogd, wordt dit voorstel eerder redelijk geacht.
Welke procedure wordt gevolgd?
Voor het aanpassen van de huurprijs van een geliberaliseerde zelfstandige woning aan de ontwikkelingen in de markt dienen een aantal stappen te worden gezet.
Allereerst dient een deskundige (zoals een makelaar) te worden verzocht een advies uit te brengen. Met dit advies in de hand kan vervolgens een gemotiveerd huurprijswijzigingsvoorstel aan de huurder worden gedaan. De huurder moet kunnen nagaan of het voorstel redelijk is. Het is dan ook aangewezen het door de deskundige uitgebrachte advies ter onderbouwing mee te sturen.
Het voorstel dient ten minste twee maanden (of zoveel langer als in de huurovereenkomst is opgenomen) voor de voorgestelde dag van ingang van de wijziging schriftelijk te worden gedaan. Indien de huurder met het huurprijswijzigingsvoorstel instemt, kan met inachtneming van de huurgewenningsperiode de huurprijs stapsgewijs worden verhoogd.
Indien de huurder met het huurprijswijzigingsvoorstel niet instemt, kan de rechtbank (kantonrechter) worden verzocht de huurovereenkomst te beëindigen. De verhuurder kan de woning vervolgens tegen een marktconforme huurprijs aan een andere geïnteresseerde kandidaat verhuren.
De wet biedt de mogelijkheid de huurprijs aan te passen
Indien sprake is van een geliberaliseerde huurwoning, kan aan zowel de huurder als de verhuurder een voorstel tot een huurprijsherziening worden gedaan waardoor de huurprijs aan de ontwikkelingen in de markt kan worden aangepast. Indien in de huurovereenkomst expliciet een huurprijsaanpassingsbepaling is opgenomen, dienen de voorschriften en termijnen uit die bepaling te worden gevolgd.
Voor een succesvolle huurprijsherziening zal een redelijk voorstel moeten worden gedaan. Om te kunnen beoordelen of een voorstel redelijk is, dient het voorstel te worden onderbouwd met een advies van een deskundige, zoals een makelaar. Indien sprake is van een redelijk voorstel waarmee de huurder instemt, kan de huurprijs aan de ontwikkelingen in de markt worden aangepast. Stemt de huurder met het redelijke huurprijsherzieningsvoorstel niet in, dan kan de rechtbank worden verzocht de huurovereenkomst te beëindigen. De verhuurder kan de woning vervolgens tegen een marktconforme huurprijs aan een andere geïnteresseerde kandidaat verhuren.
De wet biedt dus de mogelijkheid de huurprijs aan de ontwikkelingen in de markt aan te passen.
Mocht u naar aanleiding van het voorgaande nog vragen hebben, neem dan gerust contact op met onze sectie Vastgoed van Van Diepen Van der Kroef te Amsterdam.
Zie ook onze andere blogs over interessante aan vastgoed gerelateerde vraagstukken, waaronder:
- Hoofdverblijf in het huurrecht
- Nieuw erfpachtstelsel Amsterdam: de overstapregeling woningen
- Oplossing voor oververhitte woningmarkt: stimuleren bouw middeldure huurwoningen via bestemmingsplan
- Curator persoonlijk aansprakelijk voor overtreding onderhuurverbod
- Opzegging huurovereenkomst met exclusieve drankafnameverplichting
Als gevolg van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten is het tijdelijk niet mogelijk een huurovereenkomst te beëindigen indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, voor zover dit aanbod slechts een wijziging van de huurprijs inhoudt. Deze wetswijziging geldt vooralsnog van 1 mei 2021 tot 1 mei 2024.
