Bebouwing naast, of toch net over de perceelgrens

In deze bijdrage behandel ik een juridisch probleem dat het grote publiek voornamelijk uit de afleveringen van de Rijdende Rechter zal kennen: bebouwing langs of over de perceelgrens. Hoewel het bij de Rijdende Rechter veelal over schuttingen en erfafscheidingen gaat, komt het ook zeker voor dat een aanbouw of losstaand gebouw over de perceelgrens gerealiseerd wordt.

De bouwsector zit stevig in de lift en zowel in de (particuliere) woningbouw als in de utiliteitsbouw worden weer vele grote- en kleine projecten gerealiseerd. Ongeacht zijn omvang kan bij elk project het gevaar van overbouw optreden. Wanneer bouwwerken precies op of net naast de perceelgrens worden gesitueerd is tijdens het bouwen een fout snel gemaakt. De kans op het maken van fouten wordt uiteraard vergroot doordat de feitelijke perceelgrens in de loop der jaren is vervaagd.

Het eigendomsrecht en dreigende overbouw

De perceelgrens markeert de grens van iemands grondeigendom. Wanneer een opdrachtgever/aannemer een bouwwerk over de perceelgreens dreigt te bouwen, dreigt er aldus een inbreuk op het eigendomsrecht van de grondeigenaar. Het is dan van groot belang direct in actie te komen. De opdrachtgever en zijn aannemer zullen gesommeerd moeten worden de werkzaamheden te staken en tevens de perceelgrens te herstellen. Het herstel zal vermoedelijk veel (onnodig) werk opleveren waardoor zij na het vorderen van de bouwstop waarschijnlijk zullen betwisten de perceelgrens te hebben overschreden. Het ligt dan uiteraard in de rede dat partijen het Kadaster inschakelen om de daadwerkelijke grens te laten reconstrueren.

Wanneer vast komt te staan dat het (nog af te ronden) bouwwerk de perceelgrens overschrijdt, zal de grondeigenaar de verwijdering van de overbouw dienen te vorderen. In dit kader is het van het grootste belang dat, ook wanneer er slechts sprake is van dreigende overbouw, er zo snel mogelijk wordt gehandeld. Indien het later tot een gerechtelijke procedure komt zal het ingevolge art. 5:54 BW namelijk aankomen op de volgende belangenafweging: wordt de eigenaar van de overbouw door verwijdering ervan onevenredig veel zwaarder benadeeld dan de eigenaar van de bebouwde grond?

Indien de grondeigenaar achterover zou leunen en af zou wachten totdat de bouw is voltooid, dan zou die belangenafweging zomaar in zijn nadeel kunnen uitvallen. De verwijdering van een complete muur zou dan niet meer van de opdrachtgever kunnen worden gevergd en de grondeigenaar zou zo de beschikking over een deel van zijn grond kunnen verliezen. Als de grondeigenaar echter direct in actie komt wanneer er bijvoorbeeld slechts een bekisting is gesteld, zal een vordering tot verwijdering daarvan de opdrachtgever minder snel onevenredig in zijn belangen schaden. De grondeigenaar zal herstel van zijn eigendom vermoedelijk sneller toegewezen krijgen.

Verleende omgevingsvergunning

Het bevoegd gezag, meestal het college van B & W, zal de aanvraag van een omgevingsvergunning voor bouwen o.a. aan de hand van bouw- en situatietekeningen beoordelen. De beoordeling van die aanvraag is echter een publiekrechtelijke aangelegenheid en houdt verder geen rekening met de privaatrechtelijke implicaties van het bouwplan. Dit brengt mee dat de aannemer of opdrachtgever zich in dit kader nooit achter een rechtsgeldig verleende vergunning kan verschuilen.

Heeft u vragen neem dan gerust contact op met de vastgoedsectie van Van Diepen Van der Kroef advocaten.