Verhuurders, opgelet! Doe het niet (alleen) per e-mail!

Verhuurders, opgelet! Per 1 juli 2016 is het mogelijk om voor zelfstandige woningen eenmaal een huurovereenkomst voor de duur van korter dan twee jaar te sluiten (Wet doorstroming huurmarkt 2015: artikel 7:271 lid 1 BW). Om de huurovereenkomst te laten eindigen is dan geen opzegging nodig. De wet bepaalt echter wel dat de verhuurder ten minste drie maanden en minimaal één maand voor de afgesproken einddatum, de huurder schriftelijk moet informeren dat de huurovereenkomst eindigt. Als dit niet of niet op tijd wordt gedaan, dan ontstaat er na het verstrijken van de overeengekomen termijn een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met volledige huurbescherming.

Kennisgeving

Heel recent heeft een zaak bij de kantonrechter in Utrecht gespeeld waarbij de verhuurder stelde dat hij deze kennisgeving per e-mail had gedaan (ECLI:NL:RBMNE:2017:4759). De huurder verweerde zich door aan te voeren dat hij die e-mail niet had ontvangen. De kantonrechter ging mee in dit verweer door – kort gezegd – te oordelen dat deze e-mail misschien wel in de spambox terecht is gekomen en dat het dus niet uitgesloten is dat de e-mail de huurder niet heeft bereikt. Om werking te kunnen hebben moet de e-mail de huurder daadwerkelijk hebben bereikt (artikel 3:37 lid 3 BW). De consequentie: de kantonrechter oordeelt dat voorlopig vaststaat – het is een voorlopig oordeel in kort geding – dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt, met alle huurbescherming die de wet daaraan toekent. Ik denk dat dit oordeel in een ‘normale’ procedure stand houdt en dat de verhuurder dus vastzit aan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, tenzij de verhuurder kan bewijzen dat de e-mail de huurder wel heeft bereikt. Ik hoef niet uit te leggen dat dit bewijs moeilijk – misschien wel onmogelijk – te leveren zal zijn.

Leesbevestiging

Let dus op. Als je als verhuurder de vereiste kennisgeving per e-mail doet, zorg dan dat je – naast een tijdige melding! – een leesbevestiging of een andersoortige schriftelijke bevestiging van de huurder ontvangt. Mocht die uitblijven, dan is het verstandig de kennisgeving binnen de uiterste termijn van minimaal een maand voor de einddatum, aangetekend met ontvangstbevestiging te verzenden.

De recente wetswijziging die tijdelijke huurovereenkomsten mogelijk maakt, kent nog een aantal onduidelijkheden en potentiële valkuilen. Het is verstandig vooraf advies in te winnen. Een tijdelijke huurovereenkomst kan een zegen zijn in bepaalde gevallen, maar ook uitmonden in een blok aan het been van de verhuurder.

Advies nodig?

Mocht u naar aanleiding van het voorgaande nog vragen hebben neem dan gerust contact op de sectie Vastgoed en huurrecht van Van Diepen van der Kroef Advocaten te Amsterdam.

18-10-2017