Nieuw erfpachtstelsel Amsterdam: de overstapregeling woningen

Een meerderheid van de gemeenteraad van Amsterdam heeft in de nacht van 28 op 29 juni 2017 voorgestemd voor de overstapregeling van woningen inzake het nieuwe erfpachtstelsel. Na lange tijd van onderhandelingen hebben de coalitiepartijen VVD, D66 en SP dan toch de overstapregeling naar het nieuwe stelsel aangenomen. Het oorspronkelijke plan, maar ook het ‘verbeterde’ plan kon rekenen op veel kritiek, onder meer van de oppositiepartijen. Wat betekent dit voor u als woningeigenaar en erfpachter in Amsterdam?

Canon of afkoopsom onder het nieuwe stelsel

In het nieuwe stelsel van eeuwigdurende erfpacht kunt u kiezen voor canonbetaling of het eeuwigdurend afkopen. Om uw canon te berekenen zal de gemeente uw erfpachtgrondwaarde vermenigvuldigen met het door de gemeente vastgestelde canonpercentage. Uw afkoopsom zal de gemeente baseren door het totaal door u te betalen canonbedrag te delen door het canonpercentage. U kunt de gemeente bij overstap vragen een aanbieding te doen.

De meeste kritiek richt zich tegen de methode waarmee wordt bepaald welk bedrag u als erfpachter aan de gemeente verschuldigd bent, zowel wat betreft de canonbetaling als de afkoopsom. De gemeente heeft ervoor gekozen om de erfpachtgrondwaarde residueel te bepalen. Wat betekent dit nu? De grondwaarde is in deze methode de restwaarde die overblijft, na aftrek van de opstalwaarde. Kort gezegd gaat de berekening als volgt:

WOZ-waarde. Uitgangspunt in de berekening is de WOZ-waarde van de woning. De gemeente is van mening dat de WOZ-waarde de marktwaarde van woningen weergeeft.

Buurtstraatquote. De buurtstraatquote is het percentage van de WOZ-waarde dat wordt toegerekend aan de grond waarop de woning staat (de zgn. buurtstraatquote).

Erfpachtgrondwaarde. Om tot de grondwaarde te komen wordt de WOZ-waarde van de woning vermenigvuldigd met de buurtstraatquote. Hier trekt de gemeente dan nog 10% vanaf om tot de erfpachtgrondwaarde te komen.

Verbeterslag?

Echt transparanter en voordeliger is het er niet op geworden. Op basis van het nieuwe plan zijn er een aantal ‘verbeteringen’ doorgevoerd. Het doel van de verbeteringen in het nieuwe plan is het tegemoet komen aan de  belangrijkste bezwaren tegen overstap naar het nieuwe erfpachtstelsel. Maar de onzekerheid en onduidelijkheid voor woningeigenaren lijkt hiermee niet weggenomen, omdat de kern van de rekenmethode van de gemeente blijft bestaan. De belangrijkste ‘verbeteringen’ voor u op een rij:

  • een uitbreiding van de inkomensafhankelijke vangnetregeling, die zorgt voor een tegemoetkoming of uitgestelde betaling;
  • extra korting van 25% bij overstap naar het nieuwe stelsel;
  • maximering van de buurtstraatquote op 49%.

Wat verandert er voor woningeigenaren?

Stel, u heeft een woning in Amsterdam gekocht met erfpacht, dan ontkomt u niet aan de keuze: overstappen of niet? Hieronder de belangrijkste aandachtspunten die van belang kunnen zijn bij deze keuze:

  • u kunt per oktober 2017 overstappen naar het nieuwe stelsel;
  • u kunt tot 2020 overstappen uitgaande van de WOZ-waarde van 1 januari 2014 of 1 januari 2015 (de laagste WOZ-waarde wordt gebruikt);
  • u kunt kiezen om over te stappen tijdens uw huidige tijdvak voortdurende erfpacht, of aan het einde van uw huidige tijdvak.

Onzekerheid en onduidelijkheid blijft bestaan

De invoering van het nieuwe erfpachtstelsel lijkt nu definitief. Lijkt, want het besluit en de uiteindelijke overstapregeling is vrijwel compleet gebaseerd op compromissen en heeft nog steeds zeer weinig draagvlak onder erfpachters en andere belanghebbenden. Ook geeft SEBA aan van plan te zijn alsnog actie te ondernemen tegen het invoeren van dit nieuwe erfpachtstelsel in Amsterdam.

Wat moet u doen?

Als woningeigenaar en erfpachter in Amsterdam ontkomt u er dus niet aan om goed na te denken over uw eventuele overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Op de site van de gemeente Amsterdam vindt u de Rekentool. Hiermee berekent u de erfpachtkosten op basis van het nieuwe stelsel.

Mocht u concreet advies nodig hebben over uw eventuele overstap, neem dan gerust contact op met onze sectie Vastgoed bij Van Diepen Van der Kroef Advocaten te Amsterdam. Ook voor andere vastgoedgerelateerde vragen kunt u contact met haar opnemen, dan wel met een van onze andere vastgoed advocaten.