Oplossing voor oververhitte woningmarkt: stimuleren bouw middeldure huurwoningen via bestemmingsplan

Projectontwikkelaars opgelet

Er is een tekort aan middeldure huurwoningen. Een toename van het aanbod in deze categorie is volgens de Nederlandse Bank de sleutel om de woningmarkt meer in evenwicht te brengen. Een middeldure huurwoning is bedoeld voor huishoudens met een inkomen tussen de € 34.000,- en € 43.000,- per jaar, waarbij de huur uitkomt tussen de € 710,- (liberalisatiegrens) en € 1000,- euro per maand.

Ook de overheid erkent dat een oplossing voor de oververhitte woningmarkt kan zijn gelegen in het vergroten van het aanbod van middeldure huurwoningen. Om die reden heeft de voormalig minister van Wonen en Rijksdienst, Stef Blok, in het voorjaar van 2016 diverse publiekrechtelijke maatregelen aangekondigd om het aanbod in deze categorie te stimuleren.

Wijziging Besluit ruimtelijke ordening

Een van deze maatregelen is de wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) per 1 juli 2017. Hierdoor wordt het voor gemeenten vanaf 1 juli aanstaande mogelijk om in een bestemmingsplan per deelgebied eisen te stellen aan het aantal te bouwen middeldure huurwoningen (officiële benaming: “geliberaliseerde woningen voor middenhuur”). Het is op dit moment voor gemeenten al mogelijk om in het bestemmingsplan percentages op te nemen voor de categorieën sociale huur en sociale koop, maar nog niet voor de categorie middeldure huurwoningen. Indien de gemeenteraad gelijktijdig met het bestemmingsplan ook een exploitatieplan vaststelt, is het zelfs mogelijk om in het bestemmingsplan de woningcategorie op perceelniveau vast te leggen.

Door deze wijziging kan een gemeente nog beter sturen op de samenstelling van haar woningvoorraad en zorgen voor een goede mix. Met name in situaties waarbij de gemeente geen eigenaar is van de grond en daarmee minder (privaatrechtelijke) mogelijkheden heeft om te sturen, vormt deze wijziging een welkome aanvulling.

Amsterdam en Utrecht

Het tekort van middeldure huurwoningen openbaart zich met name in ‘gespannen gebieden’ zoals in Amsterdam en Utrecht. In deze steden worden vooral woningen in het duurste huur en koopsegment gebouwd vanwege het hogere rendement op deze woningen. Hierdoor zijn huishoudens met een midden inkomen noodgedwongen aangewezen op de voor hen eigenlijk te dure vrije huursector.

De gemeenten Utrecht en Amsterdam hebben besloten maatregelen te treffen om ontwikkelaars te stimuleren (c.q. dwingen) ook middeldure huurwoningen te bouwen. Zo heeft de gemeente Utrecht recent (15 mei 2017) besloten ontwikkelaars de komende jaren te dwingen om duizenden middeldure huurwoningen te bouwen. De gemeente Utrecht verleend alleen nog medewerking aan de wijziging van het bestemmingsplan als er voldaan wordt aan bepaalde afspraken. Daarmee anticipeert de gemeente op de wijziging van het Bro per 1 juli 2017.

De gemeente Amsterdam heeft inmiddels een actieplan opgesteld voor meer middeldure huurwoningen. Tot het jaar 2025 wil de gemeente tenminste 1500 middeldure huurwoningen per jaar realiseren. Daarnaast stelt de gemeente de komende jaren extra voorwaarden bij nieuwbouwprojecten. Voor de komende 25 jaren wordt een vaste huurprijs afgesproken met de ontwikkelaars zodat alleen huurders met een bepaald maximaal inkomen in aanmerking komen voor de middeldure huurwoningen.

De gemeente Amsterdam wil er daarmee voor zorgen dat de nieuw te bouwen woningen langer in het middensegment blijven, en niet na een korte periode van huurstijgingen overgaan naar de duurdere sector. De gemeente heeft de mogelijkheid om dergelijke voorschriften over de maximale maandelijkse huurprijs vast te leggen in een verordening, maar kan hier ook privaatrechtelijk afspraken over maken met de ontwikkelaar en eigenaar.

Door de wijziging van het Bro krijgt de gemeente een krachtig sturingsmiddel in handen. Zoals blijkt is dit voor de gemeente Utrecht in ieder geval een prikkel om de komende jaren het aanbod van middeldure huurwoningen te gaan vergroten via het bestemmingsplan. Voor ontwikkelaars is het zaak om tijdens de initiatieffase van een ontwikkeling duidelijk in kaart te brengen wat de specifieke voorwaarden van de gemeente zijn voor wat betreft de categorieën te bouwen woningen en de bijhorende voorwaarden. In het merendeel van de gevallen moet voor de realisering van een ontwikkeling een bestemmingsplan worden aangepast en is de medewerking van de gemeente dan ook noodzakelijk.

Mocht u naar aanleiding van het voorgaande nog vragen hebben, neem dan gerust contact op met Marieke Snippe, advocaat bestuursrecht en vastgoed bij Van Diepen Van der Kroef te Amsterdam. Ook voor andere bestuursrecht of vastgoed gerelateerde vragen kunt u contact met haar opnemen, dan wel met een van onze andere bestuursrecht of vastgoed advocaten.

24-05-2017