Hennep: een reden voor ontbinding van een huurovereenkomst?

Het komt regelmatig voor dat een verhuurder van een woning wordt geconfronteerd met huurders die de gehuurde woning (ook) gebruiken voor het kweken of verwerken van hennep. Verhuurders zijn hier uiteraard niet van gediend en zij wenden zich dan ook geregeld tot de rechter om de woning te kunnen ontruimen. U verwacht waarschijnlijk dat deze ontruimingsvorderingen van verhuurders snel zullen worden toegewezen. Het tegenovergestelde is echter waar. Rechters zijn zeer terughoudend met het toewijzen van ontruimingsvorderingen.

Men moet zich als een goed huurder gedragen
Een huurder van een woning dient zich als een ‘goed huurder’ te gedragen. Deze verplichting vloeit voort uit de wet. Het is evident dat degene die hennep kweekt in een huurwoning zich niet als een ‘goed huurder’ gedraagt. Dit wordt ook in (bijna) ieder vonnis en arrest bevestigd. Als hoofdregel geldt vervolgens dat de verhuurder, op basis van artikel 6:265 BW, de huurovereenkomst kan ontbinden. De overeenkomst kan echter niet ontbonden worden wanneer de tekortkoming (de hennepkwekerij) de ontbinding met haar gevolgen (de ontruiming) niet rechtvaardigt.

Terughoudendheid bij rechters
Uit de jurisprudentie valt af te leiden dat rechters terughoudend zijn met het toewijzen van ontbindingsverzoeken van verhuurders in het geval er een hennepkwekerij is ontdekt.

Ter illustratie kan worden gewezen op een recente uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland (ECLI:NL:RBMNE:2016:2858). In deze zaak werd een aantal hennepplanten aangetroffen in de tuin van de woning. De huurders zijn bejaarde mensen die niet vaak in de woning aanwezig zijn. De zoon van de huurders bleek degene te zijn die de hennep teelde. Hoewel de Rechtbank oordeelt dat de huurders aansprakelijk zijn voor de handelingen van hun zoon en er geen sprake is van goed huurderschap, wordt de ontruimingsvordering afgewezen. Gelet op de mate van wetenschap van de huurders, hun gezondheidsproblemen en de omstandigheid dat een aantal planten zonder hulpmiddelen werd geteeld en geen sprake was van gevaar of overlast rechtvaardigt de tekortkoming niet de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen.

In een andere zaak oordeelde het Gerechtshof ‘s- Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2016:1433) dat ontruiming van een woning niet kon worden gerechtvaardigd, omdat degene die de hennep had geteeld een vriend was van de verhuurder en het contact tussen de huurder en de betreffende vriend inmiddels was verbroken. De ontruiming van de woning zou daarbij voor de huurder een achteruitgang in de behandeling van haar psychische klachten met zich meebrengen.

Wel ontbinden!
Het gebeurt echter ook dat rechters beslissen dat het belang van de verhuurder zwaarder weegt. Zo besliste het Gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2016:522) dat het belang van een woningcorporatie om op te kunnen treden tegen crimineel gebruik van haar woningen zwaarder woog dan het belang dat de huurder had bij het in stand laten van de huurovereenkomst.

Tip
Als tip aan verhuurders kan worden meegegeven dat zij in de huurovereenkomst (dan wel in de algemene voorwaarden) een specifiek verbod opnemen voor het kweken van hennep. Neem in de overeenkomst op dat bij schending van dit verbod de ontbinding van de overeenkomst zal volgen. Wanneer een dergelijke bepaling geldt tussen een verhuurder en een huurder is de kans groter dat een eventueel ontbindingsverzoek zal worden toegewezen.

Heeft u vragen op het gebied van vastgoed- of huurrecht? Neem dan contact op met Nick Poggenklaas. Wilt u op de hoogte blijven van alle relevante ontwikkelingen op het gebied van vastgoed- en huurrecht? Wordt dan lid van de LinkedIn- groep ‘Vastgoed en Bouwrecht’ van Van Diepen Van der Kroef Advocaten.