Dwaling bij het huren van een bedrijfspand over de mogelijkheden in het bestemmingsplan. Is er een mededelingsplicht van de verhuurder?

Het komt regelmatig voor dat er ter zake een onroerend goed onduidelijkheid is omtrent de precieze exploitatiemogelijkheden op grond van het bestemmingsplan. Op wie rust dit risico? Op de huurder of de verhuurder? Heeft een professionele verhuurder in dat kader een mededelingsplicht en/of onderzoeksplicht?

Tip bij verhuur en huur van commercieel vastgoed in relatie tot het bestemmingsplan:

De les en algemene regel die uit de onderstaande uitspraak getrokken kan worden is dat een huurder zelf verantwoordelijk is voor zijn eigen onderzoek naar het bestemmingsplan en de mogelijkheden die dit biedt voor het pand. Hij kan in beginsel alleen een beroep op dwaling doen indien de verhuurder aantoonbaar op de hoogte was van feiten of omstandigheden die maken dat er problemen op dit punt te verwachten waren.

Uitspraak Hoge Raad (Inbev vs. Van der Valk):

In haar arrest van 27 november 2015 had Van der Valk een bedrijfspand gehuurd teneinde daarin een Italiaans restaurant te exploiteren. De onderverhurende partij was zeer professioneel en ervaren op dit gebied; Inbev. Bij de uitvoering van het plan om in het gehuurde een Italiaans restaurant te beginnen is Van der Valk gestuit op bestemmingsplanproblemen. Het bleek dat horeca in het pand slechts was toegestaan indien deze horeca behoort bij een casino. De horecazaak van Van der Valk stond echter op zichzelf en is geen onderdeel van het casino en is dus strijdig met het bestemmingsplan. Van der Valk heeft geprobeerd om in het gehuurde een casino te vestigen, hetgeen mislukte, waarna de handdoek in de ring is gegooid.

Inbev heeft vervolgens Van der Valk in rechte betrokken om ondermeer betaling te krijgen van achterstallige huur. De kantonrechter stelde Inbev in het gelijk, het Hof stelde echter Inbev in het ongelijk en in cassatie stond de vraag centraal of de huurder gerechtvaardigd had gedwaald over het niet kunnen exploiteren van een horecaonderneming in het gehuurde.

In dat kader werd ondermeer de vraag gesteld of de onderverhuurder; Inbev, de onderhuurder; Van der Valk, had behoren in te lichten in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling van de onderhuurder wist of behoorde te weten. De Hoge Raad oordeelde dat dit afhankelijk is van de omstandigheden van het geval. Wat zijn deze omstandigheden in dit geval?

  1. Als uitgangspunt geldt dat voor de wederpartij van de dwalende bezwaarlijk een gehoudenheid tot het verschaffen van inlichtingen aangenomen kan worden met betrekking tot omstandigheden waarvan zij niet op de hoogte is. Een verplichting tot ‘preventief’ inlichten mag niet te snel worden aangenomen en van een behoren in te lichten is in het algemeen slechts sprake als Inbev zelf op de hoogte zou zijn geweest van de juiste stand van zaken.
  2. Een dergelijke verplichting mag ook aangenomen worden indien Inbev, bijvoorbeeld vanwege haar deskundigheid ten aanzien van de omstandigheid waaromtrent gedwaald wordt, geacht moet worden van de juiste stand van zaken op de hoogte te zijn. In lijn daarmee had het Gerechtshof Inbev veroordeeld omdat zij een grote professionele speler op de Nederlandse horecamarkt was en ook hoofdhuurder was van het bedrijfspand.
  3. De Hoge Raad bepaalt echter dat dit op zichzelf niet meebrengt dat zij geacht wordt op de hoogte te zijn van de precieze bestemming van het pand en de mogelijke problemen die deze bestemming kan opleveren als een verbouwing nodig zou zijn in het bedrijfspand en dat zij daarom de onderhuurder daaromtrent behoren te informeren.
  4. Er wordt ook geoordeeld dat niet van een onderverhuurder verwacht behoeft te worden dat deze uit zichzelf nader onderzoek bij de gemeente doet. In zijn algemeenheid mag een huurder van bedrijfsruimte er niet vanuit gaan dat met het oog op zijn belang door de professionele verhuurder bij de gemeente is nagegaan of eventuele verbouwingsplannen mogelijk problemen in verband met het bestemmingsplan opleveren.
  5. Ook werd door Inbev nog een beroep gedaan op artikel 6.8.2 van de tussen partijen toepasselijke algemene huurvoorwaarden waarin is bepaald dat de huurder zelf moet onderzoeken of het gehuurde geschikt is voor de bestemming die de huurder aan het gehuurde moet geven.
  6. Ook heeft Inbev aangegeven dat de onderverhuurder ook zelf een professionele en deskundige partij is die zich bezig houdt met exploitatie van horeca.

Sander Hartog is advocaat-partner bij Van Diepen Van der Kroef Advocaten in Alkmaar en gespecialiseerd in vastgoedrecht. Ook is hij gediplomeerd NMI-mediator, waarbij hij zich vooral richt op mediations in de bouw.