Verborgen gebreken en eigen woning: de garantie op uw woning in de praktijk

De afgelopen jaren zijn veel nieuwbouwhuizen verkocht waarbij door de bouwer een zekere garantie is afgegeven voor gebreken. In de juridische praktijk wordt door kopers van woningen veelvuldig een beroep op de verborgen gebreken regeling gedaan en de vraag of de bouwer hiervoor aansprakelijk is. Jammer genoeg lopen deze zaken vaak spaak door verval- en verjaringstermijnen waar geen rekening mee is gehouden. In het navolgende zal ik hier nader op ingaan.

Indien u een nieuwbouwhuis heeft gekocht of heeft overgenomen en u stuit op een gebrek dan zijn er meestal twee regelingen waarop u een beroep kunt doen. Er kan sprake zijn van contractuele aansprakelijkheid en van garantie- en waarborgregelingen. Deze regelingen staan los van elkaar. Als sluitstuk geldt de regeling in het Burgerlijk Wetboek.

Contractuele aansprakelijkheid

Van contractuele aansprakelijkheid is sprake indien de individuele eigenaar met een aannemer een (koop-)aannemingsovereenkomst heeft gesloten. In die koop-/aannemingsovereenkomst kunnen garanties zijn opgenomen, rechtstreeks of via algemene voorwaarden, die door de aannemer worden gegeven. Dit kan per overeenkomst verschillen. Overeenkomstig veel gebruikte Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken, UAV 1989 of de geactualiseerde versie van UAV 2012, blijft de aannemer (na het verstrijken van de onderhoudsperiode indien deze is overeengekomen) nog vijf jaar aansprakelijk voor geborgen gebreken. Een verborgen gebrek is een gebrek dat u redelijkerwijs niet eerder had kunnen ontdekken. Na de onderhoudsperiode is de aannemer nog tien jaar aansprakelijk voor ernstige gebreken. Een ernstig gebrek is een gebrek aan de constructie waardoor het huis geheel of gedeeltelijk dreigt te vergaan. Belangrijk is om te constateren dat de genoemde termijn van vijf jaar een zogenaamde “vervaltermijn” is. Dit betekent dat ondanks het feit dat u binnen de termijn van vijf jaar over het gebrek bij de aannemer heeft geklaagd, het recht op herstel vervalt indien u niet binnen de termijn van vijf jaar een procedure bent gestart.

Los van het feit dat er een garantietermijn van vijf jaar kan zijn overeengekomen, geldt dat op grond van artikel 6:89 van het Burgerlijk Wetboek tijdig geklaagd moet worden over het gebrek bij de aannemer en dat op grond van artikel 7:761 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek het recht om de aannemer aan te spreken verjaart twee jaar nadat de koper van het gebrek kennis heeft gekregen. De verjaring kan worden gestuit door bijvoorbeeld het sturen van een schriftelijke sommatie waarin de aannemer ondubbelzinnig in gebreke wordt gesteld en het recht op nakoming/herstel worden voorbehouden. Er begint dan een nieuwe termijn van twee jaar te lopen. In theorie kan het recht om de aannemer aan te spreken in geval van een gebrek al verjaard zijn voordat de garantietermijn verstreken is. De verjaring doorkruist in een dergelijk geval de garantietermijn. Wat binnen “bekwame tijd” is hangt af van de omstandigheden van het geval. De aannemer mag in ieder geval geen nadeel ondervinden van het moment waarop is geklaagd. Indien na ontdekking van het gebrek lang gewacht wordt met klagen, kan het gebrek bijvoorbeeld verergeren of kan het moeilijk zijn geworden de oorzaak te achterhalen. Voor een koper c.q. opdrachtgever is het dan ook van belang om tijdig actie te ondernemen.

Garantie- en waarborgregelingen

Er kunnen ook garantie en waarborgregelingen van toepassing zijn. Tot 2010 hebben Stichting Woningborg en Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK), als organisaties aangesloten bij het GIW (Garantie Instituut Woningbouw), waarborgcertificaten van het GIW verstrekt aan kopers van woningen die gebouwd zijn door aannemers die ingeschreven zijn bij Woningborg en SWK. De GIW garantie is een aanvulling op de (koop-)aannemingsovereenkomst. Over het algemeen bedraagt de garantietermijn bij een GIW-garantie zes jaar, ingaande drie maanden na oplevering van het gebouw. Voor ernstige gebreken geldt een garantietermijn van tien jaar. Maar, voor een aantal onderdelen geldt een kortere garantietermijn en bovendien is een aantal zaken van de GIW-garantie uitgesloten. Ook nu weer geldt dat er sprake is van een vervaltermijn waardoor er niet alleen binnen de vervaltermijn zo spoedig mogelijk na ontdekking bij de aannemer moet worden geklaagd maar ook binnen de vervaltermijn een procedure moet zijn gestart. Het GIW bestaat sinds 1 januari 2010 niet meer. De bepalingen van de GIW Garantie- en waarborgregeling blijven echter ongewijzigd van kracht, met de looptijd en vervaldatum zoals vermeld in de regeling. Door aannemers wordt sinds 2010 gebruik gemaakt van de regeling van de Woningborg GWR 2010 en sinds 1 januari 2014 bestaat ook de SWK Garantie- en waarborgregeling 2014.

Vervaltermijn en hersteld werk

Overeenkomstig de vaste jurisprudentie van de Raad van Arbitrage voor de Bouw begint ten aanzien van het herstelde werk een nieuwe vervaltermijn te lopen indien sprake is van substantieel herstel en de aannemer voor dit herstel ook aansprakelijk was (zie bijvoorbeeld Raad van Arbitrage voor de Bouw 16 mei 2012, nr. 33.216). Substantieel betekent dat er structureel herstel moet hebben plaatsgevonden en dat het keer op keer “oplappen” van het werk niet voldoende is. Voorts geldt dat het opnieuw gaan lopen van de vervaltermijn uitsluitend betrekking heeft op gebreken aan het herstelde werk.

Burgerlijk Wetboek

Mocht geen beroep (meer) gedaan kunnen worden op garantiebepalingen dan kan de aannemer mogelijk aansprakelijk worden gesteld op grond van het Burgerlijk Wetboek. De rechtsvordering uit hoofde van een verborgen gebrek verjaart in ieder geval door verloop van 20 jaar na de oplevering van bouwwerken. De aannemer is ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Voor gebreken die niet redelijkerwijs ontdekt hadden moeten worden, kan de aannemer aansprakelijk worden gesteld als blijkt dat hij het gebouw niet heeft opgeleverd conform de koop-/aannemingsovereenkomst dan wel het Bouwbesluit, tenzij de tekortkoming hem niet kan worden toegerekend.

De verjaringstermijn van 20 jaar voor verborgen gebreken uit hoofde van het Burgerlijk Wetboek is dus beperkt en ziet niet op alle gebreken. Of de tekortkoming de aannemer kan worden toegerekend moet blijken uit de koop-/aannemingsovereenkomst. Als een gebrek wordt ontdekt, dat redelijkerwijze niet eerder (bijvoorbeeld bij de oplevering) had moeten worden ontdekt, kan de opdrachtgever de aannemer daarvoor aansprakelijk stellen. Ook nu geldt weer dat de opdrachtgever wel binnen bekwame tijd na de ontdekking over dit gebrek moet hebben geprotesteerd bij de aannemer en de aannemer binnen twee jaar aansprakelijk moet hebben gesteld.

Conclusie

Kortom, als u als koper c.q. opdrachtgever een gebrek ontdekt dan is actie geboden. Het is van belang om tijdig te klagen en de verjarings- en vervaltermijnen in de gaten te houden en indien nodig, teneinde uw rechten veilig te stellen, een procedure aanhangig te maken.

Voor vragen over dit artikel of advies op het gebied van aansprakelijkheidsrecht kunt u contact opnemen met onze vestiging in Hoorn.