Onderverhuur en de contractuele boete

In mijn eerdere artikelen ben ik uitvoerig ingegaan op de vraag of onderverhuur van woningen via sites als Airbnb is toegestaan. Onlangs is wederom een uitspraak gedaan in een zaak waarin een huurder zijn woning via Airbnb had onderverhuurd aan toeristen. De huurder woonde in een ander gehuurd appartement. Verhuurder vordert naast ontruiming ook betaling van de contractuele boete van ongeveer € 25.000. In dit artikel ga ik kort in op deze boete.

Feiten

In de procedure komt – mede aan de hand van een onderzoek door een rechercheur – vast te staan dat de huurder zijn woning regelmatig geheel onderverhuurde aan toeristen (à € 119 per nacht), terwijl dit contractueel niet was toegestaan. De hiermee gegenereerde winst gebruikte hij onder meer om de huurpenningen van zijn andere appartement te kunnen betalen. In dit grotere appartement woonde hij samen met zijn vriendin.

Contractuele boete

In de gesloten huurovereenkomst is vermeld dat hiervan algemene bepalingen deel uitmaken. In de algemene bepalingen is onder meer een beding opgenomen waarin staat dat – kort gezegd – bij onbevoegde onderverhuur de huurder aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een boete verbeurt van minimaal € 45 per dag.

Europees recht

Ingevolge de ‘Richtlijn oneerlijke bedingen’ kan in het geval dat sprake is van verhuur door een professionele partij aan een consument als oneerlijk worden aangemerkt een beding dat tot doel of gevolg heeft ‘de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen’.

Oordeel rechter

De rechter veroordeelt huurder om de huurwoning binnen drie weken te ontruimen. De andere vordering, het betalen van de contractuele boete van € 25.000, wordt echter afgewezen omdat het contractuele boetebeding – op grond van de Europese richtlijn – als oneerlijk moet worden beschouwd en dus ongeldig wordt verklaard.

Tips voor de praktijk

Om te voorkomen dat een vordering tot betaling van een contractuele boete mogelijk wordt afgewezen, raad ik (professionele) verhuurders aan apart te onderhandelen met de huurder over de boetebepaling. Het is in dit kader ook aan te bevelen om de boetebepaling op te nemen in de huurovereenkomst zelf, in plaats van in de algemene bepalingen, zodat de huurder goed kennis heeft kunnen nemen van deze bepaling bij het sluiten van de huurovereenkomst en huurder daar eenvoudig en uitdrukkelijk op kan worden gewezen. Daarnaast zou ik de boete ook in tijd of naar situatie maximeren, zodat de boete niet oneindig kan oplopen. Uitgangspunt is dat de hoogte van de boete in redelijke verhouding moet staan tot de schade.

Meer informatie?

Denkt u dat uw woning onbevoegd wordt onderverhuurd? Wilt u de geleden en/of nog te lijden schade verhalen op uw huurder? Twijfelt u over de inhoud van de door u opgestelde huurovereenkomst(en)?

Mocht u naar aanleiding van dit artikel nog vragen hebben, of concreet advies wensen, neem dan gerust contact op met een advocaat van de sectie Vastgoed bij van Diepen van der Kroef Advocaten. Ook voor andere vastgoedgerelateerde vragen kunt u contact opnemen met een van onze andere advocaten Vastgoed.