Commerciële verhuur via Airbnb niet toegestaan!

In een eerder artikel schetste ik een plaatje van de populariteit van het verhuren van woningen aan toeristen via sites als AirnBNB en Wimdu en vroeg ik me af of dat toegestaan was. Inmiddels zijn er uitspraken die mijn vraag van toen beantwoorden…ik praat jullie graag bij in dit vervolgartikel.

Uitspraak onderverhuur sociale huurwoning via AirBNB

Nadat de rechtbank onlangs in een bodemprocedure uitspraak heeft gedaan over een procedure die bij de Amsterdamse rechtbank tussen vastgoedbeheerder Rappange en een huurder van een sociale huurwoning liep, waarover alle landelijke media hebben bericht, heeft afgelopen vrijdag (29 mei 2015) de rechter ook in een kortgedingprocedure uitspraak gedaan in een Airbnb-gerelateerde zaak.

In deze zaak, die ik eveneens behandelde, ging het over de verhuur van een appartement dat Saskia, als eigenaresse, tegen kostprijs aan Anton had verhuurd. Saskia moest voor haar werk namelijk voor onbepaalde tijd naar het buitenland. Anton werd vertegenwoordigd door Hans. Alle communicatie met Anton verliep via Hans. Saskia begreep van Hans dat Anton het appartement als ‘pied-à-terre’ zou gaan gebruiken, omdat Anton in het buitenland woonde. Ongeveer anderhalve maand nadat de huurovereenkomst was ingegaan, stelde Saskia – na een klacht van een omwonende – vast dat haar appartement door ene “Peter” op Airbnb werd aangeboden voor € 89 per nacht. Een voor Saskia totaal onbekende partij. Bovendien bleek het appartement inmiddels al vele malen te zijn verhuurd aan verschillende toeristen. Eén van de toeristen liet als recensie het volgende bericht achter op Airbnb:

“Peter is simply wonderful, warm welcoming (bottle of wine, snacks and sweets), happy to help and accommodate any requests even at the last minute. Very available and extremely nice”

Onderzoek wees uit dat het appartement volledig was ingericht om op commerciële wijze te kunnen worden geëxploiteerd via Airbnb. Zo lag er onder andere een welkomstbrief, informatiefolders over de stad en het telefoonnummer van Peter klaar voor dringende vragen.

Saskia raakte in paniek en nam het besluit om de sloten van het appartement te vervangen. Anton en Hans waren hier niet van gediend en vanaf het verblijfadres in het buitenland werd gedreigd met een kortgeding als er niet onmiddellijk toegang zou worden verschaft tot het appartement. Lange tijd bleef het echter bij dreigementen. Pas na enkele maanden volgde een dagvaarding.

Bedrijfsmatige exploitatie via AirBNB

Tijdens de zitting kwam vast te staan dat Anton, Hans en Peter zakenpartners van elkaar zijn. Dit hadden zij getracht verborgen te houden voor Saskia. Door een fout van Anton wist Saskia de achternaam van Peter te achterhalen (in een door Anton bij de rechter ingediende e-mail was de adressant in de bcc balk nog zichtbaar). Hiermee kon door middel van onderzoek bij de Kamer van Koophandel worden vastgesteld dat de besloten vennootschappen van Anton, Hans en Peter uiteindelijk aan elkaar konden worden gelieerd.

Ter zitting voerde ik namens Saskia dan ook aan dat hier sprake was van een vooropgezet plan om haar appartement via Airbnb bedrijfsmatig te exploiteren. Doordat Anton haar appartement onderverhuurde via Airbnb zonder dat Saskia daarvoor toestemming had verleend, heeft Anton in strijd met de wet gehandeld. Op grond daarvan, zo voerde Saskia aan, had Anton geen recht meer op toegang tot het appartement.

Ontbinding van huurovereenkomst via rechtbank

De voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam was het hiermee eens. Het in strijd met de wet op commerciële wijze onderverhuren van het appartement, levert een tekortkoming op die (in een eventueel te voeren bodemprocedure) ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Ondanks dat Saskia kon worden verweten dat zij niet eerst naar de rechter was gestapt om de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen, maar de sloten van de huurwoning had vervangen en daarmee de toegang tot het appartement voor Anton onmogelijk had gemaakt, oordeelde de voorzieningenrechter toch dat Anton geen recht meer had op de toegang tot het appartement.

Verhuurders kunnen maatregelen nemen tegen niet toegestane AirBnB verhuur

Verhuurders kunnen dus met succes maatregelen nemen tegen niet toegestane AirBnB verhuur en huurders van die woningen lopen aanzienlijke risico’s. Niet alleen lopen zij het risico dat zij de huurwoning moeten ontruimen, ook kunnen zij worden veroordeeld in de kosten van het verrichte onderzoek en overige gemaakte kosten.

De “Antons” van deze wereld, zijn dus gewaarschuwd… Een vrijbrief om zelf de sloten te vervangen is dit uiteraard niet.

Dit artikel is geschreven door de sectie Vastgoed van de Amsterdamse vestiging van Van Diepen Van der Kroef Advocaten. Dit artikel verscheen ook op Emerce.nl.