Nieuwe winkeleigenaar met renovatieplannen staat niet machteloos tegenover huurder

Huurders van winkelruimten weten zich beschermd tegen nieuwe verhuurders die de panden willen renoveren of herontwikkelen. Zo geldt er een verplichte wachttijd van drie jaar bij het opzeggen van de huurovereenkomst wanneer de ‘opvolgende’ verhuurder met renovatieplannen het pand opeist wegens eigen gebruik.

Geldt de wachttijd ook bij huurovereenkomsten met een huurperiode van eenmaal tien jaar? In dit artikel wordt aangetoond aan de hand van recente jurisprudentie dat nieuwe eigenaren bepaald niet machteloos tegenover de winkelhuurder staan.

De opvolgend verhuurder en de wachttijd bij het opzeggen van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik (renovatie). Een huurster van een winkelruimte (volgens 7:290 BW) wordt beschermd tegen een opvolgend verhuurder met renovatieplannen. De mogelijkheid van de opvolgend verhuurder om de huurovereenkomst tegen het einde van de eerste huurperiode op te zeggen op grond van dringend eigen gebruik (renovatie), wordt namelijk beperkt. Voor een opvolgend verhuurder geldt een verplichte wachttijd van drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk aan huurster is medegedeeld.

Ongunstig uitpakken

De achterliggende gedachte van de wachttijd is dat rechtsopvolgers vaak meer belang hebben bij het verhuurde dan de oorspronkelijke eigenaar had, wat voor een huurster ongunstig zou kunnen uitpakken. Een huurster hoeft bij het aangaan van de huurovereenkomst geen rekening te houden met rechtsopvolging, daarom wordt zij hiertegen extra beschermd.

Uit de jurisprudentie (het Toko Mitra arrest) volgt de regel dat de wachttijd van drie jaar alleen geldt tegen het einde van de eerste huurperiode en dat de wachttijd niet van toepassing is indien de huurovereenkomst is verlengd met een tweede huurperiode. In de betreffende jurisprudentie ging het om een huurovereenkomst van vijf plus vijf jaar.

Wat na tien jaar?

Maar wat als de huurovereenkomst is aangegaan voor een eerste huurperiode van tien jaar? Moet een opvolgend verhuurder met renovatieplannen dan ook drie jaar wachten alvorens hij de huurovereenkomst kan opzeggen op grond van dringend eigen gebruik? Nee, is het antwoord!

In het arrest van de Hoge Raad van 24 april 2014 stelde huurster (Aldi) dat de wachttijd van drie jaar ook zou moeten gelden indien de huurperiode is aangegaan voor een eerste huurperiode van tien jaar, en zelfs wanneer de huurovereenkomst is verlengd voor onbepaalde tijd. Volgens huurster blijkt uit de jurisprudentie namelijk niet dat de wachttijd niet van toepassing zou zijn wanneer de huurperiode is aangegaan voor een eerste huurperiode van tien jaar in plaats van vijf jaar. Tevens stelt huurster in cassatie dat uit de wettekst expliciet volgt dat wanneer de huurovereenkomst is verlengd voor onbepaalde tijd, het wetsartikel waarin de regeling voor de wachttijd is opgenomen rechtstreeks van toepassing wordt verklaard.

Hoge Raad verwerpt argumenten

De Hoge Raad oordeelt anders en stelt dat de door huurster aangehaalde argumenten niet tot cassatie kunnen leiden. De Hoge Raad volgt hierin het advies van de Procureur Generaal. Volgens de Procureur Generaal past het in het wettelijk stelsel om de wachttijd niet van toepassing te achten op een huurovereenkomst met een eerste huurperiode van tien jaar. Reden hiervoor is dat een huurster wiens overeenkomst tien jaar heeft geduurd volgens het wettelijk stelsel minder aanspraak maakt op huurbescherming. Daarom is er geen reden om voor de toepasselijkheid van de wachttijd van drie jaar onderscheid te maken tussen een huurovereenkomst die is aangegaan voor twee maal vijf jaar en een huurovereenkomst die is aangegaan voor eenmaal tien jaar.

De achterliggende gedachte achter een huurbeschermingsperiode van tien jaar is dat een huurster binnen die termijn haar investeringen zou moeten kunnen terugverdienen. Nadien zou een verhuurder weer de vrije beschikking over het verhuurde moeten kunnen verkrijgen.

Kortom, een opvolgend verhuurder van een winkelruimte (7:290 BW) met renovatieplannen kan de huurovereenkomst opzeggen tegen het einde van de eerste huurperiode van tien jaar, op grond van dringend eigen gebruik (renovatie). De wachttijd van drie jaar geldt dan niet.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met de sectie Vastgoed en Huurrecht van van Diepen van der Kroef Advocaten Amsterdam.