Kopers van woningen niet altijd beschermd door Vormerkung

De Hoge Raad heeft onlangs – op 12 juli 2013 – bevestigd dat een schuldeiser van de verkoper van een woning, beslag kan leggen onder de koper op de koopsom ondanks dat de koper gebruik heeft gemaakt van de zogenaamde Vormerkung.

Wat houdt Vormerkung in?

Sinds 2003 biedt de wet de koper van een woning de mogelijkheid om de koop in te schrijven in het Kadaster. Daardoor wordt de koper gedurende zes maanden beschermd in bepaalde situaties (de woning dient binnen zes maanden na inschrijving te zijn geleverd), zoals het faillissement van de verkoper, de verkoop van de woning door de verkoper aan een derde of een door een derde gelegd beslag op de woning. Het voorheen door schuldeisers veel gebruikte incassomiddel van het beslag op de verkochte, maar nog niet geleverde woning, kon daardoor niet meer gebruikt worden. In plaats daarvan gingen schuldeisers beslag leggen op de koopsom, waar de wet niets over heeft bepaald. Sommige rechters vonden dit onbevredigend, omdat dit afbreuk deed aan de bescherming van de koper. Door schuldeisers gelegde beslagen op de koopsom werden om die reden vaak opgeheven.

Wat bepaalt de Hoge Raad?

De Hoge Raad erkent dat een beslag onder de koper op een koopsom een hindernis kan zijn voor de effectuering van het recht van de koper op daadwerkelijke nakoming van de koopovereenkomst, maar stelt dat dit niet met zich meebrengt dat een dergelijk beslag moet worden opgeheven vanwege de Vormerkung en de daarmee door de wetgever beoogde bescherming van de koper. Daarmee houdt de Hoge Raad vast aan zijn eerdere arrest uit 2010. In 2010 oordeelde de Hoge Raad in gelijke zin over een casus die veel gelijkenis vertoont met de casus uit 2013.

In de Beslagsyllabus (de handleiding voor rechters bij de beoordeling van verzoekschriften tot beslaglegging) van 1 augustus 2013 – dus ná het bovengenoemde arrest van de Hoge Raad – wordt nota bene nog steeds geadviseerd beslagen onder de koper niet toe te wijzen. Het ligt echter in de lijn der verwachting dat rechters – vanzelfsprekend – zullen handelen naar hetgeen door de Hoge Raad is bepaald.

Conclusie

Schuldeisers beschikken (nog steeds) over een effectief middel om hun vordering op hun schuldenaar, de verkoper van een woning, veilig te stellen.