Huur en schadevergoeding bij faillissement

Het komt regelmatig voor dat in een huurovereenkomst een beding wordt opgenomen dat de bedoeling heeft de verhuurder aanspraak te verlenen op een schadevergoeding wanneer, vanwege het faillissement van de huurder, sprake is van vervroegde opzegging van de huurovereenkomst door de curator (als bedoeld in artikel 39 van de Faillissementswet). Het gaat dan om schadevergoeding ter grootte van de nog te betalen huurtermijnen die bij een normale uitvoering van de huurovereenkomst nog verschuldigd zouden zijn geworden. De vraag kan gesteld worden of verhuurder en huurder zo’n beding rechtsgeldig kunnen overeenkomen. De Hoge Raad heeft zich hierover uitgelaten op 14 januari 2011. Het volgende was het geval.

Partij A heeft op enig moment kantoorruimte verhuurd aan partij B voor een periode van vijf jaar. In artikel 7 van de algemene bepalingen behorende bij deze huurovereenkomst was bepaald dat de huurder gehouden was aan verhuurder te vergoeden “alle schade, kosten en interesten als gevolg van (onder meer) de omstandigheid dat huurder in staat van faillissement wordt verklaard en als gevolg van tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst, ook in geval van faillissement en surseance van betaling; tot die schade worden in ieder geval gerekend de huurprijs, de kosten van wederverhuur alsmede alle kosten van maatregelen zowel in als buiten rechte door verhuurder getroffen”. Als waarborg voor de juiste nakoming van (onder meer) voornoemde verplichtingen is door X, een derde, een bankgarantie afgegeven.
Op enig moment gaat B, de huurder, failliet. De curator heeft de huurovereenkomst op de voet van artikel 39 Faillissementswet opgezegd. Vervolgens heeft de verhuurder betaling gevorderd van het volledige bedrag onder de garantie. X heeft het onder de bankgarantie geclaimde bedrag aan de verhuurder voldaan en X heeft vervolgens op grond van de afgegeven contra-garantievoorwaarden het aan verhuurder uitgekeerde bedrag bij huurder in rekening gebracht.
De curator was het met voornoemde gang van zaken niet eens en heeft, bij de kantonrechter, terugbetaling van het uitgekeerde bedrag gevorderd. De kantonrechter heeft de vordering van de curator grotendeels toegewezen. Het gerechtshof oordeelde anders en heeft de vordering van de curator grotendeels afgewezen.

De Hoge Raad heeft op 14 januari 2011 het volgende geoordeeld. Als algemeen uitgangspunt heeft, aldus de Hoge Raad, te gelden dat het faillissement op zichzelf niet van invloed is op bestaande wederkerige overeenkomsten van de schuldenaar (de failliet). Voor bepaalde lopende wederkerige overeenkomsten houdt artikel 37 van de Faillissementswet een bijzonder regeling in, waarop artikel 39 van de Faillissementswet voor huurovereenkomst weer een uitzondering vormt. Op grond van dit laatste artikel is tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst op een termijn van ten hoogste drie maanden mogelijk. Echter, gedurende die periode vormt de huurprijs een boedelschuld. De Hoge Raad overweegt vervolgens dat de regeling van artikel 39 van de Faillissementswet berust op een afweging van enerzijds het belang van de boedel tot voorkoming van het oplopen van boedelschulden en anderzijds het belang van de verhuurder bij betaling van de huurprijs. De Hoge Raad concludeert dan dat de opzegging op de voet van artikel 39 van de Faillissementswet een regelmatige wijze van beëindiging van de huurovereenkomst is die niet tot schadevergoeding verplicht. Het resultaat van voornoemde belangenafweging kan, aldus nog steeds de Hoge Raad, niet worden doorbroken door het bedingen van een recht op schadevergoeding ter zake van de huur die verschuldigd zou zijn geworden indien de huurovereenkomst niet tussentijds zou zijn beëindigd. De Hoge Raad vernietigt daarom het arrest van het gerechtshof.

Vastgesteld moet dus worden dat een gemaakte afspraak, voor zover deze betrekking heeft op vergoeding van na afloop van de opzegtermijn gederfde huurtermijnen, in strijd is met het in artikel 39 van de Faillissementswet besloten liggende stelsel en dus ongeldig is.

Voor eventuele vragen kunt u contact opnemen met de sectie Insolventie en herstructurering van Van Diepen Van der Kroef Advocaten.