Asbest een gebrek?

Een vraag die zich in het geval van (ver)huur van vastgoed met enige regelmaat voordoet.

De Hoge Raad heeft onlangs een arrest gewezen waarin deze vraag de hoofdrol speelde. In het hiernavolgende zal naar aanleiding van dit arrest bij deze vraag worden stilgestaan. Daarbij zal tevens worden stil gestaan bij de vraag óf en zo ja, hoe een verhuurder van bedrijfsmatig en overig vastgoed, niet zijnde woonruimte, zijn/haar wettelijke verplichtingen bij de aanwezigheid van een dergelijk, voor de huurder genot beperkende omstandigheid, kan beperken of uitsluiten.

Krachtens de algemene bepalingen van het huurrecht, en daarmee dus ook van belang voor de (ver)huur van bedrijfsmatig en overig vastgoed, verbindt de wet in principe aan de aanwezigheid van een gebrek in het gehuurde de verplichting van de verhuurder tot herstel, de aanspraak van de huurder op huurprijsvermindering en de verplichting van de verhuurder tot schadevergoeding.

In de wet wordt het begrip ‘gebrek’ als volgt gedefinieerd:

“Een staat of een eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”

Daarbij dient te worden opgemerkt dat de gebrekenregeling voor bedrijfsruimte of overige ruimte in de zin van het Burgerlijk Wetboek niet van dwingend recht is, waardoor het mogelijk is dat partijen een andere invulling aan het begrip ‘gebrek’ geven of het begrip ‘gebrek’ beperken ten opzichte van de wettelijke definitie. Met als gevolg dat zodra een bepaalde genotverminderende omstandigheid contractueel niet als niet een ‘gebrek’ zijnde wordt gedefinieerd, de gevolgen die de wet daar in beginsel aan de aanwezigheid van een ‘gebrek’ verbindt niet van toepassing zijn.

Verder dient er rekening te worden gehouden met de situatie dat, zodra eenmaal vast staat dat er wél sprake is van een gebrek, de verhuurder beperkt is in de mogelijkheden om zich rechtsgeldig te beroepen op eventuele contractuele uitsluiting van de eerde genoemde wettelijke gevolgen. Er is namelijk wettelijk bepaald dat bij het aangaan van de huurovereenkomst niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken van ondermeer de ‘de herstelverplichting’, ‘het recht op huurprijsvermindering’ en ‘de aansprakelijkheid van de verhuurder’, voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of behoorde te kennen.

Met andere woorden, indien huurder en verhuurder zijn overeengekomen dat een bepaald genotverminderend feit of omstandigheid als ‘niet zijnde een gebrek’ wordt gedefinieerd, kan er ingeval van de aanwezigheid van een dergelijk feit of omstandigheid wél ten nadele van de huurder worden afgeweken van voornoemde wettelijke gevolgen. Er is dan immers geen sprake van een ‘gebrek’. Op deze manier kan de verhuurder enkele van zijn wettelijke verplichtingen beperken.

In het onlangs gewezen arrest van de Hoge Raad van 3 september 2010, waarin het ondermeer gaat om de vraag of de aanwezigheid van asbest een gebrek oplevert en of de verhuurder een rechtsgeldig beroep kan doen op de contractuele uitsluiting van de gevolgen die de wet daaraan verbindt, gaat het om het volgende.

Tamminga wordt in 1999 eigenaresse van een winkelruimte waarin zij zelf een bedrijf exploiteert. Bij de aankoop van de winkelruimte heeft Tamminga verklaard ermee bekend te zijn dat zich in het object onder andere asbesthoudende stoffen bevinden. In 2001 verhuurt Tamminga na sluiting van haar bedrijf de winkel aan KPN ten behoeve van een Primafoon-winkel. In de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde vrij is van asbest, voor zover de verhuurder daarmee bekend is. Tamminga heeft wel aangegeven dat hij de afwezigheid van asbest niet kan garanderen. Verder heeft Tamminga zijn eventuele wettelijke verplichtingen tot herstel, schadevergoeding en huurprijsvermindering contractueel uitgesloten. Uiteindelijk blijkt dat er zich in het pand een gevaarlijke soort asbest (lees: niet hechtgebonden / bruin asbest) bevindt dat vrijkomt na een inbraak in het pand in 2005.

In antwoord op de vraag of de aanwezigheid van asbest een gebrek oplevert, heeft het gerechtshof in deze zaak geoordeeld dat de enkele aanwezigheid van asbest als zodanig geen gebrek oplevert, doch slechts het vrijkomen daarvan. Deze conclusie van het gerechtshof is van wezenlijk belang voor de vraag of de verhuurder, behalve tot verwijdering van het asbest (lees: herstel), ook gehouden is om huurprijsvermindering te aanvaarden en tot vergoeding van de gevolgschade over te gaan.

Het gerechtshof heeft het beroep van de verhuurder op de contractuele uitsluiting van voornoemde verplichtingen gehonoreerd. Omdat volgens het gerechtshof de enkele aanwezigheid van het asbest als zondanig geen gebrek oplevert en op grond van de wet alleen dan niet ten nadele van de rechten van de huurder worden afgeweken, voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of behoorde te kennen. Indien er geen sprake is van een gebrek, kan er dus wél ten nadele van de rechten van de huurder worden afgeweken, ook in het geval dat de verhuurder bekend is met de aanwezigheid daarvan.

De Hoge Raad heeft daarentegen geoordeeld dat de vaststelling van het gerechtshof, dat de aanwezigheid van de in dat pand aangetroffen – niet hechtgebonden – asbest een onaanvaardbaar risico oplevert, en het oordeel van het gerechtshof dat de enkele aanwezigheid daarvan geen gebrek oplevert, zonder nadere motivering onbegrijpelijk is. Op grond waarvan de Hoge Raad het arrest van het gerechtshof heeft vernietigd en heeft terugverwezen naar het gerechtshof.

Inmiddels hebben partijen in deze zaak een minnelijke schikking bereikt, waardoor geen antwoord zal komen op de vraag of de enkele aanwezigheid van bruin asbest in een pand een gebrek oplevert.

Indien de partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst in het huurcontract hadden opgenomen dat de aanwezigheid van asbest geen gebrek oplevert, had dat partijen een lange gerechtelijke procedure bespaard.

Kortom, indien een verhuurder van bedrijfsmatig vastgoed de wettelijke verplichtingen als gevolg van bepaalde bij hem bekende genotverminderende omstandigheden in het gehuurde wenst te beperken of uit te sluiten, doet hij er goed aan om deze omstandigheden te benoemen in de huurovereenkomst en te definiëren als ‘niet een gebrek zijnde’.