Nieuwsbrief Onroerend Goed 1/2012

Geachte relatie,


Met de sectie Vastgoed van onze Alkmaarse vestiging sturen wij periodiek nieuwsbrieven naar onze relaties terzake de voor hen toepasselijke jurisprudentie. Opmerkingen of vragen horen we graag, zodat we deze in de toekomst eventueel kunnen verbeteren.

NIEUW ROZ-model voor beheer

Voor het beheer van registergoederen is recentelijk een nieuw ROZ-model uitgebracht. De ROZ-modellen staan al enige tijd bekend als goede en praktische modelovereenkomsten op het gebied van het huurrecht. Recent is daar een overeenkomst voor het beheer van vastgoed bij gekomen. In de overeenkomst geeft de opdrachtgever opdracht aan de vastgoedmanager om het vastgoedmanagement te verrichten van een of meerdere complexen in zijn portefeuille.

Klik hier voor een directe link naar het model. 
Klik hier voor een link naar de website van roz.nl.

Lege kantoren omzetten naar studentenkamers? Amsterdam verstrekt rekenmodel

Dat er veel aan de hand is op de kantorenmarkt en naarstig wordt gezocht naar alternatieve ontwikkelings- en bestemmingsmogelijkheden is duidelijk. Een veel gehoorde trend is het transformeren van leegstaande kantoren naar huisvesting voor studenten. Het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (OGA) heeft onderzoek gedaan naar de financiële haalbaarheid hiervan. Volgens het OGA zijn er verschillende factoren die van invloed zijn op de financiële haalbaarheid zoals de verbouwingskosten, de aankoopprijs van het pand en de huuropbrengsten na transformatie. Maar ook factoren als restwaarde, exploitatietermijn, exploitatiekosten, inflatie, disconteringsvoet en hypotheekrente worden meegnomen in een aantal voorbeeldberekeningen waarmee inzichtelijk is gemaakt hoe transformatie naar studentenhuisvesting financieel haalbaar wordt.

Klik hier voor het onderzoeksrapport van het OGA.
Klik hier voor het rekenmodel in Excel. 

Ook verkoper is niet gebonden aan mondelinge bevestiging koopovereenkomst

Het was al bekend dat een particuliere koper bij de koop van een woonhuis een beroep kan doen op het schriftelijkheidsvereiste zoals vastgelegd in artikel 7:2 BW. De Hoge Raad heeft recent geoordeeld dat een particuliere verkoper hier ook een beroep op kan doen. De Hoge Raad overwoog – kort gezegd - dat indien mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woonhuis aan een particuliere koper en de verkoper zich bedenkt, dat de verkoper zich er dan op mag beroepen dat aan de mondelinge overeenkomst geen rechtsgevolg toekomt. De verkoper hoeft niet mee te werken aan het opstellen van de koopovereenkomst en is geen schadevergoeding verschuldigd. Dus; zowel de koper als de verkoper zijn ongebonden zolang de koop niet schriftelijk is vastgelegd. Maar let op (!), volgens de Hoge Raad kan onder zeer bijzonder omstandigheden een beroep op het ontbreken van een schriftelijke vastlegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Als zodanige omstandigheid kan in beginsel niet gelden dat de verkoper alsnog een hoger bod ontvangt van een derde. De Hoge Raad licht niet toe welke omstandigheden hier wel onder zouden kunnen vallen, maar in het achterhoofd dient te worden gehouden dat het nog altijd denkbaar is dat een verkoper er zich in bijzonder gevallen toch niet op kan beroepen dat er geen schriftelijke overeenkomst is.

Klik hier voor de uitspraak. 

 
Niet tijdig reageren op verkoopvoorstel is grond voor beëindiging verkoopopdracht

Een makelaar vordert de betaling van € 1.279,38 wegens verrichte makelaarswerkzaamheden. De opdrachtgever had de makelaar verzocht de vraagprijs van de woning te verhogen van € 450.000 naar € 600.000. Bij brief heeft de makelaar te kennen gegeven dat dit niet reëel is en daarbij de opdrachtgever een termijn van veertien dagen gegund voor een reactie. Deze heeft niet gereageerd, waarna de makelaar de opdracht heeft beëindigd. De kantonrechter overweegt dat het stilzwijgen van de opdrachtgever valt aan te merken als een gewichtige reden ex 7:408 lid 2. Het had op de weg van de opdrachtgever gelegen om te reageren op de brief van de makelaar, die daarvoor een redelijke termijn van veertien dagen had gesteld. Evenmin heeft de opdrachtgever gereageerd op de intrekkingsnota van de makelaar. De makelaar was gerechtigd om de verkoopopdracht te beëindigen.


Omdat de opdrachtgever het aan zijn eigen handelswijze heeft te danken dat de makelaar de opdracht heeft beëindigd oordeelt de kantonrechter dat het redelijk is dat de opdrachtgever de makelaar de kosten voldoet zoals partijen zijn overeengekomen voor het geval de opdrachtgever de opdracht tussentijds zou intrekken. De gevorderde hoofdsom van € 1.279,38 wordt dan ook toegewezen.

Vindplaats: Kantonrechter Lelystad, 9 november 2011, Prg. 2012/3.

Makelaar: waarschuw bij het verstrijken van de termijn financieringsvoorbehoud!
 
De makelaar staat steeds vaker in de juridische belangstelling. Nu in toenemende mate de makelaar ook als aankoopmakelaar wordt ingeschakeld, zal ook de jurisprudentie zich daar meer op gaan richten. Elders in deze nieuwsbrief bleek al dat de aankoopmakelaar bij twijfel over de kwaliteit van de woning dient te adviseren over een bouwkundige keuring. Een onlangs gepubliceerd arrest van het Gerechtshof te Amsterdam betreft de waarschuwingsplicht indien de termijn van de ontbindende voorwaarde (financieringsvoorbehoud) dreigt te verstrijken. De makelaar is ingeschakeld om een geschikte woning te vinden. De kopers sluiten een koopovereenkomst en verzoeken de makelaar te bemiddelen voor een financiering. De termijn voor het financieringsvoorbehoud wordt in overleg. Er komt na veel moeite een offerte, ondanks een BKR-codering, van een financiële instelling. Tot zover niets aan de hand. Vervolgens verstrijkt de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud. Dan blijkt dat na het tekenen van de koopovereenkomst de koper een (nieuwe) BKR-codering verkrijgt. De Bank trekt de offerte in en de koper krijgt nergens anders de financiering rond. Hij dient de boete van 10% van de koopsom te betalen. De rechtbank en het gerechtshof vinden dat de makelaar vanwege zijn ‘dubbelrol’ een expliciete waarschuwingsplicht heeft ten aanzien van het verstrijken van de termijn van het financieringsvoorbehoud. Deze plicht gaat verder dan die van een ‘gewone’ hypotheekbemiddelaar. Daarmee stond de aansprakelijkheid van de makelaar vast. Ondanks het feit dat de makelaar (en de notaris in dit geval) de ontbindende voorwaarde al bij het sluiten van de koopovereenkomst uitvoerig heeft besproken. De makelaar dient daarmee de contractuele boete (!) te vergoeden.  

Klik hier voor de uitspraak.

Verhuur van bedrijfsruimte – aanbestedingsplichtig?

Zowel bij gronduitgifte, projectontwikkeling en bij huurruimtes van nieuwe complexen zijn gegadigden vaak afhankelijk van een gemeente. Deze wijst toe wie er in aanmerking komt. Soms ervaren partijen dat als een willekeurig besluit, of hebben zij het gevoel te worden uitgesloten. Met diverse middelen wordt getracht de gemeente op andere gedachten te brengen. Recentelijk probeerde een apotheek het tegen de gemeente Rhenen (onder meer) over de boeg van de aanbestedingsplicht. Het betrof de verhuur van een pand voor een gezondheidscentrum. De apotheek wilde voor een ruimte in dat centrum in aanmerking komen, maar de gemeente sloot een voorovereenkomst een andere exploitant van het centrum, die een andere apotheek zou toelaten. Verhuur van onroerend goed is normaal gesproken uitgesloten van de aanbestedingsplicht. Als het echter gaat om een concessie ligt dat anders. Een concessie wil zeggen: het voor eigen rekening en risico exploiteren van een dienst, in dit geval de exploitatie van een gezondheidscentrum. Na een juridische uiteenzetting komt het gerechtshof tot de conclusie dat in dit geval geen sprake was van een concessie, omdat de gemeente eigenlijk niet meer doet dan het verhuren van het onroerend goed. Als de gemeente wel meer bemoeienis heeft met de invulling van de exploitatie kan dat dus anders liggen. Bijvoorbeeld als er specifieke eisen worden gesteld aan de wijze van exploitatie, of dat er een verplichting geldt een apotheek te voeren. Gaat de bemoeienis van de gemeente dus verder, dan kan het zo maar zijn, dat zij aan bepaalde (publicatie)verplichtingen moet voldoen en niet zomaar onderhands de verhuur kan aangaan. Overigens: de apotheek beriep zich ook nog tevergeefs op verboden staatssteun en onrechtmatig handelen van de gemeente, maar deze argumenten zijn minder interessant. Wel is het opvallend dat de apotheek zich niet beriep op het mededingingsrecht. Betoogd kan worden dat de gemeente een monopoliepositie heeft. In dat geval moet zij extra zorgvuldig zijn bij het toewijzen aan derden. 

Klik hier voor de uitspraak.

Schending zorgplicht makelaar door niet (tijdig) te adviseren een bouwkundig onderzoek uit te laten voeren kan hersteld worden

In de vorige nieuwsbrief is het ook al even naar voren gebracht bij de bespreking van (RVR 2011/34). Het hof Amsterdam heeft eind vorig jaar weer geoordeeld dat een aankopend makelaar de plicht heeft tijdig te adviseren over de uitvoering van een bouwkundig onderzoek. De (aankopend) makelaar heeft als opdrachtnemer de verplichting de zorg te betrachten die van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar mochten worden verwacht bij de aankoop van een appartementsrecht. Of de zorgplicht met zich meebrengt dat de aankopend makelaar zijn opdrachtgever adviseert een onderzoek in te laten stellen naar de bouwkundige staat van het te kopen object, hang af van de omstandigheden van het geval.


In dit geval betrof het een appartementsrecht op de begane grond in Amsterdam, waarbij het een feit van algemene bekendheid is dat Amsterdam grotendeels is gebouwd op zachte, natte en laaggelegen grond. Kelders en woningen op de begane grond hebben een verhoogd risico op wateroverlast en funderingsproblemen. De aankopend makelaar wist ook dat er volgens de gemeente sprake was van een wat hogere waterstand en van het voornemen van de beheerder en mede-eigenaar van het gebouw het appartementsrecht op enkele plekken te impregneren. Bij de eerste bezichtiging waren al vochtplekken geconstateerd en hij wist dat er slaapkamers in het souterrain zouden komen. Daarbij waren er bouwwerkzaamheden gaande ten tijde van de bezichtigingen. Dit alles brengt met zich mee dat het hof stelt dat onder die omstandigheden de aankopend makelaar niet kon volstaan met kennisneming van de bouwvergunning en het funderingsonderzoek van twee jaar eerder en de mededeling van de verkopend makelaar dat een standleiding was gesprongen.


In deze zaak stelt de makelaar vervolgens dat op de dag van de overdracht is geadviseerd alsnog een bouwkundige keuring te laten verrichten en zelfs had geadviseerd om niet mee te werken aan de overdracht totdat alle opleverpunten waren verholpen, waaronder de natte muren. Het hof stelt dat indien de aankopend makelaar dit zou kunnen bewijzen en daarbij ook dat het advies voldoende indringend was, dit met zich mee zou brengen dat hij alsnog aan zijn zorgplicht zou hebben voldaan. Deze aankopend makelaar krijgt dan ook een bewijsopdracht. Als aankopend makelaar kan je dus alsnog aan je zorgplicht voldoen door desnoods op de dag van de overdracht nog een indringend advies te geven. Raadzaam is wel om daarna een en ander op papier te bevestigen in verband met je bewijspositie.

Klik hier voor de uitspraak.

In het voorjaar van 2012 organiseert de Vastgoed sectie een lezing voor makelaars uit de regio Alkmaar. In deze bijeenkomst zullen juridische actualiteiten aan de orde komen die relevant zijn voor makelaars zoals aansprakelijkheden en contractenrecht. Tevens zal worden ingespeeld op actuele problemen van kopers bij het aantrekken van financiering. Suggesties voor overige ontwerpen nemen wij graag mee in deze lezing. Onderwerpen kun je aanleveren via onderstaande e-mail. 
  

Heb je nog vragen naar aanleiding van deze nieuwsbrief of wil je deze en/of volgende nieuwsbrieven graag ontvangen op jouw eigen e-mailadres, dan hoor ik het graag.


Sander Hartog
Vastgoed Sectie Van Diepen van der Kroef Alkmaar
e-mail: s.hartog@vandiepen.com.