VvE-recht: een peiling tijdens de ALV is niet zomaar een besluit

Wanneer er tijdens de algemene ledenvergadering (‘ALV’) van een Vereniging van Eigenaren (‘VvE’) een besluit wordt genomen, dan komt het geregeld voor dat één van de leden zich daarin niet kan vinden. Het betreffende lid zou bijvoorbeeld kunnen menen dat het besluit is genomen in strijd met het huishoudelijk reglement of de redelijkheid en billijkheid. In dat geval kan dit lid dan binnen één maand bij de rechtbank een verzoek tot vernietiging van dat besluit indienen.   

Wanneer is sprake van een besluit waarvan de vernietiging kan worden verzocht?

Echter, niet elke handeling of beslissing tijdens een ALV leidt tot een besluit waarvan de vernietiging kan worden verzocht. Er dient namelijk sprake te zijn van een besluit in de zin van artikel 2:15 BW. Kort gezegd betekent dit dat er in ieder geval een beslissing dient te zijn genomen die rechtsgevolgen voor de VvE heeft. Met andere woorden: de betreffende beslissing dient een rechtseffect te hebben.

Als dat niet het geval is, dan is geen sprake van een besluit waarvan de vernietiging kan worden verzocht. Dat heeft tot gevolg dat wanneer een lid van de VvE desalniettemin een verzoek tot vernietiging bij de rechtbank indient, zijn of haar verzoek dan ook wordt afgewezen.

Wat betekent dit voor de praktijk?

Het voorgaande betekent voor de praktijk dat wanneer een VvE bijvoorbeeld tijdens een ALV onder haar leden een peiling houdt, de uitkomst van die peiling niet voor vernietiging in aanmerking komt. Een peiling is immers slechts bedoeld om na te gaan hoe de leden over een bepaald onderwerp denken. Een peiling is niet erop gericht om enig rechtsgevolg tot stand te brengen. Het is daarom ook logisch dat VvE hiervoor de ruimte dient te krijgen zodat zij kan onderzoeken wat er onder de leden speelt, zonder dat zij direct rechtsgevolgen in het leven roept.

Belangrijk aspect is daarbij wel om als (bestuur van de) VvE hierover duidelijk te communiceren met de leden en deze gang van zaken ook helder schriftelijk vast te leggen. Zo is het wenselijk om bijvoorbeeld een voorgenomen peiling reeds vooraf in de agenda van de ALV aan te kondigen en om achteraf de gehouden peiling correct te beschrijven in de notulen.

De uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland van 9 maart 2020

In de zaak die heeft geleid tot de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland van 9 maart 2020 ging het over de vraag of de betreffende peiling van de VvE over nachtelijke verwarming van het complex diende te worden aangemerkt als een besluit in de zin van artikel 2:15 BW. In deze zaak heb ik namens de VvE betoogd dat dit niet het geval was en dat (onder meer) om die reden het verzoek tot vernietiging diende te worden afgewezen. Hierover overwoog de rechtbank als volgt (ECLI:NL:RBMNE:2020:1493):

“3.3. De kantonrechter oordeelt dat het door [verzoekster] genoemde besluit om de verwarming in de nachtelijke uren uitgeschakeld te laten, er niet is. Het nemen van een dergelijk besluit stond niet op de agenda en het is ook niet vastgelegd in de notulen van de vergadering. De gehouden peiling is geen besluit want het is niet op rechtsgevolg gericht. De peiling heeft immers geen verandering in de rechtstoestand bewerkstelligd.”

In navolging hiervan overwoog de rechtbank dan ook vervolgens dat het verzoek tot vernietiging van het besluit inderdaad diende te worden afgewezen en dat de VvE aldus het gelijk aan haar zijde had.

Wilt u meer weten over VvE-besluiten?

Wilt u als VvE zijnde eveneens onderzoeken hoe uw leden over een bepaald onderwerp denken maar daarover (nog) geen besluit nemen? Of wilt u meer weten over de vernietiging van VvE-besluiten dan wel andere VvE-kwesties? Neem dan contact op met onze sectie Vastgoedrecht en Huurrecht, op telefoonnummer 072 – 512 13 00.