De huurder met een ambachtsbedrijf, toch niet altijd huurbescherming?

Zeer recent heeft de Rechtbank Amsterdam zich uitgelaten over de vraag of een huurder met een ambachtsbedrijf recht heeft op huurbescherming (ECLI:NL:RBAMS:2020:1201). Hoewel in de rechtspraak over het algemeen wordt beslist dat dergelijke huurders die bescherming wel hebben, was dat in deze zaak niet het geval. Als gevolg hiervan werd de betreffende huurder veroordeeld tot ontruiming. Is de rechter in deze zaak een nieuwe weg ingeslagen?

Twee soorten bedrijfsruimten: hoe zat het ook alweer?

Het Nederlandse huurrecht kent twee soorten bedrijfsruimten: de zogeheten 290-bedrijfsruimte en de 230a-bedrijfsruimte. De eerste categorie heeft blijkens de wettelijke bepaling met name betrekking op bedrijfsruimtes die bestemd zijn voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant, een afhaal- of besteldienst en een ambachtsbedrijf, voor zover de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal betreft voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening. Kort gezegd gaat het in deze categorie aldus om verhuurde bedrijfsruimtes, die voor het publiek toegankelijk zijn en een verkooppunt hebben. Met andere woorden: klanten moeten naar binnen kunnen lopen om zaken te kopen.

De tweede categorie heeft betrekking op de rest van de bedrijfsruimtes. In het geval dus sprake is van een gebouwde onroerende zaak – maar géén woonruimte en 290-bedrijfsruimte – dan betreft het een 230a-bedrijfsruimte. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan kantoren, garages, opslagloodsen, scholen, fabrieken, etc.

Waarom is het verschil tussen 290-bedrijfsruimte en 230a-bedrijfsruimte van belang?

Het verschil tussen de huurovereenkomst van de 290-bedrijfsruimte en die van de 230a-bedrijfsruimte is van belang, omdat op deze twee overeenkomsten verschillende regels van toepassing zijn. De huurder van een 290-bedrijfsruimte geniet namelijk meer dwingendrechtelijke huurbescherming dan die van een 230a-bedrijfsruimte. Zo heeft deze bijvoorbeeld zogeheten termijnbescherming, huurprijsbescherming en opzeggingsbescherming. Dit terwijl de huurder van een 230a-bedrijfsruimte eigenlijk alleen zogeheten ontruimingsbescherming heeft. De reden hiervan is dat huurders van een 290-bedrijfsruimte onder meer de plaatselijke slagers en bakkers zijn. Verondersteld wordt dat dergelijke huurders meer afhankelijk zijn van de locatie van het huurpand en daarom meer bescherming verdienen.

De uitspraak van de Rechtbank Amsterdam

 In de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam ging het onder meer over de vraag of de kapperszaak van de betreffende huurder diende te worden aangemerkt als een 290-bedrijfsuimte of 230a-bedrijfsruimte. De verhuurder meende dat sprake was van een 230a-bedrijfsruimte en vorderde daarom dat de huurder ontruimd diende te worden. De huurder daarentegen meende dat sprake was van een 290-bedrijfsruimte. Die kwalificatie zou hem namelijk de benodigde huurbescherming geven en leiden tot een afwijzing van de gevorderde ontruiming.

Allereerst overwoog de Rechtbank Amsterdam dat een kapperszaak een ambachtsbedrijf is in de zin van artikel 7:290 BW. Deze overweging is in lijn met eerdere rechtspraak hierover (onder meer ECLI:NL:RBROT:2009:BK3767 en ECLI:NL:RBROT:2019:4260). In tegenstelling tot deze rechtspraak komt de Rechtbank Amsterdam in de onderhavige uitspraak echter tot het uiteindelijke oordeel dat géén sprake is van een 290-bedrijfsruimte.

De reden van dit oordeel is dat voor een 290-bedrijfsruimte tevens als vereiste geldt dat het dient te gaan om een “voor het publiek toegankelijk lokaal”. Hoewel kapperszaken doorgaans ook daadwerkelijk voor het publiek toegankelijk zijn, gold dat verrassend genoeg niet voor de kapperszaak uit deze uitspraak. Die kapperszaak was namelijk gevestigd in een woonzorgcentrum en slechts de bewoners daarvan waren klant. Het was in ieder geval niet vast komen te staan dat ook niet-bewoners zich daar lieten knippen. Met name door dit besloten karakter was daardoor niet aan het vereiste van de publieke toegankelijkheid voldaan. Zodoende werd de vordering van de verhuurder toegewezen en diende de huurder de gehuurde ruimte te ontruimen.

Is de rechter hiermee een nieuwe weg ingeslagen?

Met deze uitspraak is de rechter geen nieuwe weg ingeslagen. De uitspraak is daarentegen wel een goede reminder dat voor het oordeel dat sprake is van een 290-bedrijfsruimte niet slechts dient te worden gekeken naar het soort bedrijfsruimte, maar tevens naar de vraag of deze ruimte voor het publiek toegankelijk is. Het hebben van een ambachtsbedrijf is niet voldoende om te kunnen spreken van een 290-bedrijfsruimte. Als de ruimte niet voor het publiek toegankelijk is, dan is – met alle gevolgen van dien – alsnog sprake van een 230a-bedrijfsruimte. Voor de verhuurder is dit laatste natuurlijk zeer gunstig, maar voor de huurder betekent dit aldus geen huurbescherming en dat – als de ontruimingstermijn niet wordt verlengd – de gehuurde ruimte ontruimd dient te worden.

Wilt u meer weten over huurbescherming?

Wenst u advies te krijgen over de eventuele huurbescherming van een huurder? Of heeft u andere vragen over het beëindigen van een huurovereenkomst? Neem dan contact op met onze sectie Vastgoedrecht en Huurrecht, op telefoonnummer 072 – 512 13 00.