Met name in oude steden maar ook in buitengebieden is de kadastrale werkelijkheid niet altijd in overeenstemming met de situatie ter plaatse. Het komt dan ook regelmatig voor dat er tussen buren onderling en tussen burgers en gemeentes discussies ontstaan over de vraag wie eigenaar is van een bepaald stuk grond of waar de perceelgrens loopt. Deze discussie vindt vaak plaats bij de notaris wanneer percelen van eigendom wisselen en de notaris er door de kadastrale recherche bij de levering achter komt dat het stuk grond dat u bijvoorbeeld achterin uw tuin gebruikt feitelijk bij het perceel van de buurman hoort. De vraag is dan in veel gevallen of de verkoper door verjaring eigenaar is geworden van het betreffende stukje grond. Deze discussie speelt ook in geval van door aanwonende bewoners in gebruik genomen gemeentegrond.
Voor beantwoording van de vraag of er door verjaring sprake is van eigendom zijn de begrippen verkrijgende verjaring (artikel 3:99 BW) en bevrijdende verjaring (artikel 3:105 BW) van belang.
Verkrijgende verjaring
Van verkrijgende verjaring is sprake wanneer een persoon een roerende zaak (niet-registergoed), rechten aan toonder of order, te goeder trouw voor drie jaren in bezit heeft gehad. Voor andere goederen, zoals onroerende goederen, geldt een termijn van tien jaren. Indien voldaan is aan de termijn dan verkrijgt de bezitter het eigendom van het goed van rechtswege.
Er moet dus sprake zijn van bezit. Wanneer is iemand bezitter? Bezit is het houden van een goed voor zichzelf (artikel 3:107 BW). Of iemand een goed voor zichzelf houdt (bezit) of voor een ander wordt naar verkeersopvattingen beoordeeld, met inachtneming van de artikelen 3:109 – 117 BW en overigens op grond van uiterlijke feiten. Wil er sprake zijn van bezit dan zal sprake moeten zijn van het direct of indirect uitoefenen van de feitelijke macht over een goed (zaak of recht) met de (al dan niet gerechtvaardigde) pretentie rechthebbende (eigenaar) te zijn.
Bezitsdaad
In een uitspraak van de Hoge Raad van 6 november 2009 (BJ 7836) is aan de orde gekomen dat als bezitsdaad met eigendomspretentie wordt gezien: het op een bepaalde wijze inrichten en meegeven van uiterlijke kenmerken van de in gebruik genomen grond, bijvoorbeeld een toegangsweg, welke zodanig is ingericht dat de weg naar uiterlijke kenmerken de toegang tot en de uitweg vanuit het pand van de inbezitnemer vormt, hetgeen voor een ieder, ook voor de oorspronkelijke bezitter, duidelijk kenbaar is. In het gegeven voorbeeld van het stukje grond achter in uw tuin kan het dan gaan om het inrichten van dit stukje op zodanige wijze dat het naar uiterlijke kenmerken een geheel is met de rest van de tuin.
Er gelden aanvullende vereisten aan het begrip ‘bezit’ bij verkrijgende verjaring. Het bezit dient namelijk onafgebroken te zijn. Dit betekent dat de bezitter het bezit van het goed niet mag verliezen gedurende de verjaringstermijn. Een bezitter kan het bezit verliezen wanneer hij het kennelijk prijsgeeft of een ander het bezit van het goed verkrijgt. Tevens dient de bezitter te goeder trouw te zijn. Een bezitter is te goeder trouw wanneer hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijze als rechthebbende mocht beschouwen. In tegenstelling tot verkrijgende verjaring is bij bevrijdende verjaring niet vereist dat de bezitter te goeder trouw is. Ook de bezitter te kwader trouw kan aldus eigendom van het goed verkrijgen. Het vereiste dat het bezit onafgebroken dient te zijn speelt ook geen rol. Bij bevrijdende verjaring verjaart de rechtsvordering van de eigenaar, met andere woorden de eigenaar verliest het recht om zijn goed op te eisen. In beginsel bedraagt de termijn voor bevrijdende verjaring twintig jaren. De persoon die het goed bezit op het moment dat de verjaringstermijn voltooid is, verkrijgt het eigendom van het goed.
Te goeder trouw
Voor wat betreft het hiervoor geschetste gebruik van het stukje grond achter in uw tuin is het mede afhankelijk van de vraag hoelang u al gebruik maakt van de grond en of u door middel van verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring eigenaar bent geworden van de grond. Indien u de grond al tien jaar te goeder trouw gebruikt en u zich naar buiten toe ook altijd als rechthebbende op de grond heeft gedragen kunt u de eigendom hebben verkregen. Foto’s en getuigenverklaringen kunnen bewijs leveren van het gebruik. Indien u echter wist dat het stukje grond van uw buurman is bent u te kwader trouw. In dat geval kunt u door bevrijdende verjaring na een termijn van twintig jaren eigenaar geworden. De vordering van uw buurman tot het opeisen van het stukje grond verjaart immers na twintig jaar.
De Hoge Raad heeft op 24 februari 2017 een interessant arrest gewezen over eigendomsverkrijging en verjaring bij bezit te kwader trouw. Op grond van dit arrest is het namelijk mogelijk dat de partij die door verjaring eigenaar is geworden door de voormalig rechthebbende kan worden aangesproken op grond van een onrechtmatige daad en kan vorderen, mits aan de overige vooraarden daarvoor is voldaan, dat hem door de bezitter de schade wordt vergoed die hij als gevolg van dat onrechtmatig handelen lijdt. Daaraan staat volgens de Hoge Raad de door verjaring teweeggebrachte eigendomsverkrijging niet in de weg. De bezitter kan vervolgens bij wijze van schadevergoeding veroordeeld worden de wederrechtelijk in bezit genomen zaak aan de benadeelde in eigendom over te dragen. Op die manier zou de benadeelde de eigendom toch weer “terug” kunnen krijgen. Een dergelijke vordering is echter wel aan verjaring onderhevig. Voor zover de schade waarvan de benadeelde vergoeding wenst, bestaat in het verlies van zijn eigendom, neemt de vijfjarige verjaringstermijn ingevolge die bepaling een aanvang op het moment dat de benadeelde bekend is met zijn eigendomsverlies (en met de daarvoor aansprakelijke persoon), en is de verjaring in elk geval voltooid twintig jaar na de voltooiing van de verjaring van de gebeurtenis waardoor de schade – het verlies van eigendom – is veroorzaakt, alles onverminderd eventuele stuiting van die verjaring.
Indien u een advocaat wenst die u over verjaring kan adviseren of over geschil omtrent de eigendom van een onroerend goed, dan kunt u contact opnemen met Van Diepen van der Kroef advocaten in Hoorn.
